Así es la propuesta para expropiar viviendas en Berlín que hace temblar a las inmobiliarias: terreno jurídico inexplorado para reclamar 240.000 casas

La crisis de la vivienda no solo se vive en España. En Berlín conviven dos generaciones de propietarios: los edificios de posguerra reconvertidos en cooperativas y los bloques que en la última década compraron fondos internacionales para convertirlos en negocio. Esa convivencia resume el conflicto que atraviesa hoy Alemania: el 20 de septiembre, el partido poscomunista Die Linke (La izquierda, en español) ganó por primera vez unas elecciones regionales con una promesa que ningún otro partido alemán se había atrevido a plantear con tanta claridad: socializar más de 200.000 viviendas en manos de grandes inmobiliarias. Veamos en qué consiste esta propuesta.

Die Linke pasó del 13% de los votos en 2023 al 25%, por delante de la CDU, con un 18%. Su candidata, Elif Eralp, dejó claro en la misma noche electoral en qué iba a consistir su legislatura: “Si Die Linke gobierna, se socializará”. El mercado interpretó la frase como una amenaza concreta. Las acciones en bolsa de Vonovia, la mayor inmobiliaria alemana, cayeron hasta un 2,3% el lunes siguiente, a su nivel más bajo desde 2023, mientras el DAX subía más de un 1% esa misma jornada.

Berlín se vendió durante años como la gran capital europea de los alquileres asequibles. Esa etiqueta ya no se sostiene. Alquilar un piso en la ciudad se encareció un 69% entre 2016 y 2026, según cifras del Gobierno federal: un apartamento de 100 metros cuadrados que costaba 900 euros hace una década hoy cuesta 1.525. Los ingresos per cápita solo crecieron un 33% en ese periodo.

Los topes vigentes en Berlín, del 15% en renovaciones de contrato y del 10% en nuevos contratos respecto a la media del barrio, no han bastado para frenar la escalada, según sostiene Die Linke, que denuncia múltiples formas de eludirlos. La ciudad, además, arrastra un déficit habitacional que algunas estimaciones citadas por el economista alemán Alexander Kritikos para EUobserver sitúan en 100.000 viviendas.

Diferencias entre expropiar y socializar

El debate público mezcla con frecuencia dos conceptos que la Ley Fundamental alemana trata de forma distinta, según precisó Tagesschau, el principal telediario de la televisión pública alemana, emitido por ARD. La expropiación, regulada en el artículo 14, permite al Estado apropiarse de un bien concreto por interés general, y se aplica con regularidad en Alemania, por ejemplo, en la construcción de carreteras (un ejemplo sería si hay un agricultor cuyo terreno está en medio del trazado y no quiere venderlo).

En cambio, la socialización, prevista en el artículo 15, transfiere bienes a la propiedad colectiva mediante una ley que fije la indemnización, y nunca se ha aplicado desde la fundación de la República Federal. No hablamos de una parcela puntual, sino, por ejemplo, de todo el parque de viviendas de una serie de empresas. El plan de Die Linke se apoya en este segundo artículo, terreno jurídico inexplorado, para reclamar unas 240.000 viviendas.

La idea no nació con la campaña electoral. En 2021, el 58% de los berlineses votó a favor de socializar a las empresas propietarias de más de 3.000 viviendas en un referéndum no vinculante. Una comisión de expertos concluyó entonces que la medida era jurídicamente posible, pero el Gobierno conservador de Kai Wegner, alcalde desde 2023, optó por redactar una ley alternativa que descartaba la expropiación.

Las principales afectadas serían Vonovia y su filial Deutsche Wohnen, con unas 130.000 viviendas en la capital, junto a Adler Group, Grand City Properties y la sueca Heimstaden. El consejero delegado de Vonovia, Luka Mucic, evitó el enfrentamiento directo y se presentó como parte de la solución, al remitir al aumento de la construcción de vivienda nueva por parte de su grupo.

Para gobernar, Die Linke necesita el apoyo de los Verdes y del SPD. El candidato socialdemócrata Steffen Krach ha descartado hasta ahora respaldar el plan, según el portal Börse Global, lo que deja la futura coalición en un equilibrio incierto pese a que la aritmética parlamentaria la hace necesaria. Desde Berlín, la respuesta llegó también desde el Gobierno federal: el canciller Friedrich Merz anunció una ley que impediría a los Estados regionales socializar vivienda privada, con el objetivo, según explicó a ZDF, de enviar un mensaje a los inversores internacionales de que en Alemania no existen expropiaciones de propiedad privada. Queda por resolver si esa norma resistiría un recurso ante el Tribunal Constitucional.

La cuenta que nadie termina de cuadrar

El Tribunal de Cuentas de Berlín calculó que indemnizar a las empresas al valor de mercado costaría hasta 36.000 millones de euros, una cifra cercana al presupuesto anual completo de la ciudad. Eralp ofrece una vía más barata: sostiene que pueden socializar hasta un 40% por debajo del valor de mercado, y lo define como un buen negocio, según explicó a la emisora regional RBB. El proyecto de ley de la iniciativa ciudadana Deutsche Wohnen & Co. enteignen concreta esa fórmula: propone pagar entre el 40% y el 60% del valor de mercado por vivienda, una suma que se devolvería en 100 años con los propios ingresos del alquiler, sin que el Estado de Berlín asuma nueva deuda. Juristas consultados por la televisión pública alemana, como el profesor Frank Schorkopf, de la Universidad de Gotinga, discrepan: consideran que la indemnización debería fijarse al valor de mercado completo, dado el nivel de protección constitucional de la propiedad privada.

Los estudios académicos tampoco coinciden. Una investigación de la Fundación Hans Böckler, vinculada al sindicato DGB, sitúa el coste en 13.500 millones de euros para socializar 210.000 viviendas y lo considera asumible, aunque admite que la medida por sí sola no resolvería la escasez sin nueva construcción. El instituto Empirica llega a una conclusión más escéptica: solo el 12% de la población saldría beneficiada. El economista Michael Voigtländer, del Instituto de la Economía Alemana (IW Köln), fue más allá y calificó el plan de ruptura de un tabú con consecuencias de gran alcance para la economía del país, según declaraciones recogidas por la televisión pública.

(Con información de prensa alemana, The Telegraph y Reuters)