La derrama que no todos los vecinos tienen que pagar: los tres requisitos que marca la ley

Una derrama aprobada en una comunidad de propietarios no siempre será obligatoria para todos los vecinos. La Ley de Propiedad Horizontal establece una excepción para determinadas mejoras que no sean necesarias para la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del edificio. En esos casos, si el coste supera una cantidad concreta, el propietario que haya votado en contra puede quedar exonerado del pago.

La clave está en el artículo 17.4 de la norma, que regula las innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no exigibles. Según este precepto, cuando la cuota de instalación supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario disidente no queda obligado a pagarla ni se modifica su cuota, incluso cuando, por la naturaleza de la actuación, no pueda evitarse que también se beneficie de la mejora o ventaja.

En la práctica, el límite depende de lo que cada vecino abone normalmente a la comunidad. Si una persona paga 80 euros al mes de cuota ordinaria, tres mensualidades equivalen a 240 euros. Si su parte por una mejora no necesaria supera esa cifra y ha votado en contra, la comunidad no puede exigirle ese pago en los mismos términos que al resto de propietarios.

Cuándo puede un vecino negarse a pagar una derrama

La excepción no se aplica a cualquier gasto comunitario. Para que un propietario pueda quedar exonerado, deben coincidir tres condiciones: que se trate de una mejora no necesaria o no exigible para mantener el edificio en condiciones adecuadas, que la cuota de instalación supere tres mensualidades ordinarias y que el vecino haya votado en contra del acuerdo.

La ley se refiere a actuaciones que no son imprescindibles para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble. Es decir, no basta con que una obra resulte cara o con que un propietario no esté de acuerdo. El punto central es si la actuación responde a una necesidad del edificio o si se trata de una innovación o servicio que la comunidad decide incorporar de forma voluntaria.

En estos casos, el acuerdo requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Si sale adelante, quienes votaron a favor asumirán el coste.

Otra cosa distinta es que el propietario disidente quiera incorporarse más adelante al uso o aprovechamiento de esa mejora cuando sea posible hacerlo de forma individualizada. En ese caso, deberá abonar la parte que le habría correspondido en los gastos de realización y mantenimiento, actualizada con el interés legal.

Qué obras sí debe asumir la comunidad

El matiz importante está en distinguir las mejoras voluntarias de las obras necesarias u obligatorias. La Ley de Propiedad Horizontal establece que determinados trabajos no requieren acuerdo previo de la junta cuando resultan necesarios para el mantenimiento del inmueble o para cumplir el deber de conservación.

En esta categoría entran las actuaciones necesarias para garantizar la seguridad, habitabilidad, accesibilidad universal u ornato del edificio, así como las obras impuestas por la Administración o las reparaciones imprescindibles para mantener los servicios e instalaciones comunes. Por eso, un vecino no puede invocar automáticamente el límite de tres mensualidades para evitar cualquier derrama.

La accesibilidad tiene además reglas específicas. Las obras necesarias para garantizar ajustes razonables, como rampas, ascensores u otros dispositivos, pueden ser obligatorias cuando las soliciten propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios personas con discapacidad o mayores de 70 años, dentro de los límites económicos previstos por la ley.

Quién paga la derrama si se vende el piso

La norma también aclara qué ocurre si una vivienda cambia de propietario mientras hay una derrama aprobada o pendiente de pago. Las derramas para mejoras realizadas o por realizar en el inmueble corren a cargo de quien sea propietario en el momento en que las cantidades sean exigibles.

Esto convierte la fecha de exigibilidad en un dato clave en cualquier compraventa. Una derrama puede haberse aprobado antes de la venta, pero si alguno de los pagos vence después, corresponderá al nuevo propietario asumirlo. Del mismo modo, si la comunidad ya había reclamado una cantidad antes de la transmisión, esa parte corresponderá a quien era dueño en ese momento.

Por eso, antes de comprar una vivienda, conviene revisar el certificado de deudas con la comunidad y preguntar si existen derramas aprobadas, pendientes de emisión o fraccionadas en varios pagos.