Esto dice la ley sobre los impuestos que pagan los extranjeros por comprar una casa en España

Comprar una vivienda en España siendo extranjero no implica, por sí mismo, pagar más impuestos en el momento de la transacción. La normativa actual establece que los tributos principales asociados a la compraventa son los mismos para cualquier comprador, con independencia de su nacionalidad, aunque sí pueden aparecer obligaciones fiscales adicionales cuando el propietario no reside fiscalmente en España.

Según explica el portal inmobiliario Fotocasa, la clave no está en el pasaporte del comprador, sino en dos factores: si la persona reside fiscalmente en España y el uso que vaya a dar al inmueble una vez adquirido.

Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda

Cuando un extranjero adquiere una vivienda, los tributos dependen sobre todo de si la vivienda es nueva o de segunda mano.

En una vivienda usada, el impuesto principal es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se paga en las compraventas entre particulares. El tipo varía según la comunidad autónoma y, de forma general, suele situarse entre el 5% y el 10%, aunque existen tipos reducidos y también tramos superiores en algunos casos concretos.

Eso significa que, para una vivienda de 100.000 euros, el coste fiscal puede situarse en varios miles de euros adicionales sobre el precio pactado.

Si la vivienda es de obra nueva, en lugar de ITP se paga IVA, con carácter general del 10%. A esa cantidad se suma el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo porcentaje también depende de cada comunidad autónoma y suele moverse entre el 0,5% y el 1,5%.

En la práctica, comprar una vivienda nueva de 100.000 euros implica pagar 10.000 euros de IVA y una cantidad adicional por AJD.

Qué otros gastos acompañan a la operación

Más allá de los impuestos, toda compraventa lleva asociados otros costes habituales que afectan igual a compradores nacionales y extranjeros.

Entre ellos están los gastos de notaría, que dependen del valor del inmueble y de la escritura; la inscripción en el Registro de la Propiedad; y la tasación, obligatoria si se solicita financiación hipotecaria.

Estos importes no son fijos y cambian según el valor de la vivienda, la comunidad autónoma y si interviene o no una hipoteca, por lo que conviene tratarlos como gastos orientativos y no como una cifra cerrada.

Si el comprador no puede desplazarse a España para firmar, también puede necesitar un poder notarial para autorizar a otra persona a actuar en su nombre. Ese documento suele tener un coste adicional y, en algunos casos, también puede requerir traducciones juradas.

Un matiz clave sobre el AJD y las hipotecas

Uno de los puntos que más dudas genera es quién paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados cuando hay financiación bancaria.

En una vivienda nueva, el comprador sigue pagando el AJD vinculado a la escritura de compraventa. Lo que asume el banco es el AJD correspondiente a la escritura del préstamo hipotecario, tal y como establece la normativa actual.

Es decir, aunque exista hipoteca, no desaparece por completo este impuesto para quien adquiere el inmueble.

El “impuesto del 100%” sigue sin convertirse en ley

El llamado “impuesto del 100%” a compradores extranjeros no residentes, según Fotocasa, es un recargo que ha aparecido en propuestas políticas y en el debate público, pero actualmente no está en vigor. No existe ninguna norma aprobada por el Congreso que obligue a duplicar la carga fiscal de una operación inmobiliaria por ser extranjero.

En caso de prosperar una medida de ese tipo, tendría que pasar por tramitación legislativa y quedar recogida expresamente en una ley.

Qué cambia si el propietario no reside fiscalmente en España

La principal diferencia aparece después de la compra: los propietarios extranjeros no residentes deben pagar cada año el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), incluso aunque la vivienda no esté alquilada.

Si el inmueble genera alquileres, el impuesto se aplica sobre esos ingresos: el tipo es del 19% para residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein, y del 24% para el resto.

Si la vivienda permanece vacía, Hacienda considera igualmente que existe una renta imputada y exige tributar por ella a través del modelo 210. A esto se suman otros gastos anuales habituales para cualquier propietario: el IBI municipal, la tasa de residuos, los gastos de comunidad, los suministros y, en muchos casos, el seguro del hogar.