Conseguir una hipoteca se complica: los bancos endurecen las condiciones y el 30% de los solicitantes no supera el primer filtro

El acceso al crédito hipotecario se ha convertido en un desafío para un porcentaje elevado de futuros compradores de vivienda. Entre el 20% y el 30% de quienes solicitan una hipoteca al banco no supera las fases iniciales del proceso, según datos de Tecnotramit. El endurecimiento de los criterios de concesión y el aumento del precio medio de la vivienda han elevado el número de expedientes que quedan excluidos antes incluso de llegar al estudio de riesgos definitivo.

Las entidades financieras han reforzado sus filtros en los últimos meses. Ahora aplican criterios más conservadores en aspectos como la estabilidad laboral, el ratio de endeudamiento, el nivel de ahorro previo y la trazabilidad documental, con el objetivo de evitar riesgos de impago.

Esta tendencia implica que un número creciente de compradores potenciales recibe una negativa en las primeras semanas del proceso. En muchos casos, la causa es no cumplir con los estándares de entrada mínima o presentar inconsistencias en la documentación aportada.

Análisis exhaustivo de los perfiles

Los bancos analizan con especial atención los contratos laborales temporales, los periodos recientes de desempleo y los niveles de endeudamiento superiores al 30-35% de los ingresos mensuales. También verifican con detalle cualquier discrepancia documental entre escrituras, registros o tasaciones, lo que puede desembocar en la exclusión automática del expediente.

“Estamos viendo cómo operaciones que hace cinco años hubieran sido viables ahora se quedan en fases preliminares”, explican desde Tecnotramit. A su juicio, “no siempre se trata de falta de solvencia estructural, sino de que los estándares son más exigentes y el margen de error es mínimo”. Este endurecimiento no responde únicamente a la coyuntura económica, sino a una tendencia consolidada tras la crisis financiera anterior.

Más ahorro y más gastos iniciales

El porcentaje medio de financiación concedido por las entidades se sitúa actualmente en torno al 70% del valor de tasación. Esta cifra obliga al comprador a disponer no solo del 30% restante, sino también de una cantidad adicional de entre el 10% y el 12% para cubrir impuestos y otros gastos asociados a la compra. Así, para una vivienda media de 300.000 euros, esto supone contar con aproximadamente 120.000 euros de ahorro previo.

“Una barrera difícil de superar para buena parte de los hogares y una de las principales razones por la que la demanda en el mercado del alquiler sigue al alza”, argumentan las mismas fuentes. El acceso a la propiedad, en estas condiciones, se convierte en un objetivo lejano para miles de familias.

Este contexto actual está redefiniendo el perfil de quienes logran acceder a un crédito hipotecario. El perfil tipo cuenta ahora con una mayor capacidad de ahorro, mayor estabilidad laboral y expedientes cuidadosamente preparados desde el inicio.

“En un mercado donde el acceso a la vivienda sigue siendo uno de los principales retos sociales, el primer filtro bancario se ha convertido en la principal barrera de entrada para miles de potenciales compradores", señalan los expertos de Tecnotramit.

Subrayan que “pese a la inflación y la subida generalizada del precio de la vivienda debido a la falta de oferta, no estamos en ningún caso en una situación de burbuja’ inmobiliaria”.

Evitar errores del pasado

La actual política conservadora de los bancos al conceder créditos hipotecarios busca evitar los errores del pasado, priorizando la solvencia y la seguridad jurídica en cada operación. El resultado es un mercado hipotecario cada vez más selectivo, donde solo quienes cumplen con todos los requisitos logran avanzar a las fases finales del proceso.

El endurecimiento de los requisitos ha generado un desplazamiento de la demanda hacia el alquiler, que sigue sumando presión sobre un mercado ya tensionado.

Mientras tanto, la posibilidad de que los bancos flexibilicen los criterios en el corto plazo resulta limitada, ya que la prioridad de las entidades es evitar una nueva acumulación de riesgos y garantizar la estabilidad del sistema financiero, reconocen los expertos.