Comprar vivienda en 2026 se complica aún más: precios al alza, más requisitos para obtener una hipoteca y tipos de interés más caros

Si comprar una vivienda el año pasado fue difícil, este año lo será más. Los aspirantes a propietarios tendrán que afrontar precios más altos, cumplir mayores exigencias para que los bancos les concedan una hipoteca y, si se la conceden, pagar unos tipos de interés más caros que los que se pagaban en 2025.

Los analistas estiman que en 2026 el precio de la vivienda suba en torno a un 7% impulsado por unos catalizadores similares a los del año pasado: la escasez de oferta de viviendas y el incremento de la demanda que continuará acelerada por la llegada de inmigrantes, el buen comportamiento de mercado de trabajo y el aumento de los hogares unipersonales.

A juicio de María Matos, directora de estudios de Fotocasa, “es lógico pensar que si el mercado va a recibir más demanda de vivienda y sigue con la misma oferta, los precios tenderán a subir”.

Este encarecimiento será más pronunciado en las localidades costeras y en las grandes capitales debido a la presión de la demanda al ser polos de atracción de movimientos migratorios, de turismo y de compradores extranjeros. Este escenario agravará el déficit de vivienda que acumula España, que alcanzó 625.000 inmuebles entre 2021 y 2025. Solo en los últimos 12 meses el déficit se ha situado en 134.000.

A pesar de la remontada de los precios, los analistas prevén que las transacciones seguirán remontando este año, un 4,9%, calcula Ferran Font, director de estudios de pisos.com, hasta sumar más de 744.000 operaciones.

Los bancos endurecen la concesión de hipotecas

La mayor parte de estas compras necesitarán financiación, lo que puede suponer un problema este año, sobre todo para los compradores con rentas medias y bajas, ya que los bancos empiezan a endurecer sus exigencias para conceder hipotecas.

Son cada vez más selectivos en cuanto al perfil de cliente hipotecario que quiere captar este año y centrarán sus esfuerzos en aquellos con ingresos elevados, alta solvencia y estabilidad laboral, especialmente en operaciones de importe medio-alto, señala Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria.

Argumenta que los clientes más deseados por la banca son este año los de rentas altas, con ingresos superiores a 4.000 euros mensuales y capacidad para asumir hipotecas de más de 300.000 euros.

Siguiendo esta estrategia, los bancos lanzarán este año ofertas “puntuales y muy agresivas para clientes con un perfil excelente”, incide Gulias. Estos requisitos de solvencia más exigentes dejan fuera de las mejores ofertas y los tipos de interés especialmente bajos a los perfiles con ingresos medios o inestables, reconoce el experto. Para quien los bancos tienen ahora el foco en la “calidad y no en la cantidad”.

Adiós a las hipotecas por debajo del 2%

No obstante, los analistas reconocen que las condiciones para el comprador de vivienda que necesita financiación siguen siendo atractivas. “Los bancos quieren seguir concediendo hipotecas, pero serán más selectivos”, señala Gulias.

Esta situación ya se ha traducido en una subida progresiva de las hipotecas a tipo fijo y mixto, que han dejado atrás los niveles por debajo del 2% TIN que se generalizaron a mediados de 2025.

“Hoy ya no es habitual encontrar hipotecas por debajo del 2% TIN, ni siquiera para perfiles muy solventes. Las mejores ofertas se están moviendo más cerca del 2%–2,10%, y todo indica que esa será la nueva normalidad”, apunta Ricardo Gulias.

El BCE estabiliza los tipos de interés

Otro de los cambios que tendrán que asumir este año los que quieran comprar un piso es que el tipo de interés a pagar por sus hipotecas no experimentará bajadas como las del año pasado, al ritmo que el Banco Central Europeo (BCE) recortaba los tipos de interés hasta colocar el precio del dinero en el 2%.

Los analistas prevén que el guardián de euro mantendrá las tasas estables tras haber conseguido bajar la inflación de la zona euro a su objetivo del 2% y los países de la región hayan impulsado su crecimiento. En este contexto, las estimaciones apuntan a que 2026 será un año de estabilidad monetaria.

“Con una inflación controlada, un mercado laboral sólido e incentivos fiscales para reactivar la economía, el BCE se encuentra cómodo con el nivel actual de tipos de interés”, señalan los analistas de Bankinter, y no prevén recortes de tasas en 2026 por parte del supervisor.

El Consejo de Gobierno del BCE mantuvo estables los tres tipos de interés oficiales en su última reunión celebrada el pasado 18 de diciembre. Así, los aplicables a la facilidad de depósito los mantuvo en el 2%, los de las operaciones principales de financiación, en el 2,15%, y a la facilidad marginal de crédito, en el 2,40%.