La inversión en promoción inmobiliaria en España superará los 50.000 millones de euros en 2030

La financiación alternativa ha consolidado su posición como un pilar esencial en el sector de la promoción inmobiliaria en España, según ha puesto de manifiesto el I Observatorio de la Financiación del Sector Promotor, elaborado conjuntamente por Urbanitae y KPMG. El informe ha cifrado en 35.000 millones de euros la inversión total en promoción inmobiliaria durante 2024, y anticipa que esta cifra podría superar los 50.000 millones de euros en 2030.

El estudio, que se ha basado en encuestas a promotores, entidades financieras y fondos de inversión, así como en entrevistas con representantes de Urbanitae, Banco Santander, Arcano, FS Capital, Onate y RTV, ha destacado que entre un 22% y un 24% de la inversión de 2024 ha procedido de aportaciones de capital, tanto de promotores como de financiadores alternativos. El 76%-78% restante se ha canalizado a través de deuda, gestionada por bancos e inversores alternativos, entre los que se incluyen family offices, fondos de inversión, gestoras de activos y plataformas de crowdfunding.

Además, la banca ha mantenido su liderazgo, con una cuota de entre el 56% y el 58% del total, mientras que los financiadores alternativos han representado entre el 30% y el 32% (unos 11.500 millones de euros), con una distribución equilibrada entre equity (11%-13%) y deuda (18%-20%). Dentro de este grupo, las plataformas de crowdfunding han concentrado entre el 1% y el 3% de la inversión, repartida de forma similar entre capital y deuda.

Previsiones para 2030 y consolidación de la financiación alternativa

De cara a los próximos años, el Observatorio prevé que la inversión en promoción inmobiliaria superará los 50.000 millones de euros en 2030. En ese escenario, los financiadores alternativos podrían alcanzar una cuota de entre el 37% y el 40%, lo que supondría entre 18.500 y 20.000 millones de euros, con alrededor de 1.000 millones procedentes del segmento crowd. Este avance implicaría un incremento de cinco puntos porcentuales respecto al peso actual de la financiación alternativa, reduciendo la distancia con la financiación bancaria, que bajaría hasta el 51%-53%.

Según el informe, este cambio refleja la consolidación de la financiación alternativa como un elemento clave en el nuevo ciclo inversor, aportando mayor flexibilidad y actuando como puente entre el capital y el crédito tradicional. Además, ha subrayado que el reparto actual de la financiación en el sector refleja una transformación estructural del entorno financiero y una diversificación creciente de las fuentes de capital.

Entre los instrumentos más utilizados en la financiación alternativa destacan los préstamos puente (bridge loans), los fondos de deuda y las plataformas de crowdfunding inmobiliario, que han experimentado un desarrollo especialmente acelerado desde su introducción en España en 2017. Diego Bestard, CEO y fundador de Urbanitae, ha explicado que “en algunos ejercicios han registrado crecimientos anuales superiores al 100%, evidenciando su capacidad para atraer capital y consolidarse como recurso complementario”.

Por su parte, Carlos Cuatrecasas, socio de FS Consulting Strategy en KPMG España, ha señalado que “aunque su peso sigue siendo reducido frente a la banca, la financiación alternativa ha crecido de forma significativa y continuará haciéndolo. Su papel es especialmente relevante en segmentos donde la banca es menos activa, como la adquisición de suelo, fases iniciales o proyectos de mayor riesgo, así como en nuevos formatos residenciales como flex living o senior living”.

En un contexto de mayor prudencia regulatoria y control del riesgo crediticio, los promotores han buscado socios financieros, consolidándose la coinversión con financiadores alternativos como práctica habitual. Este tipo de inversor se ha convertido en una fuente de capital flexible y profesionalizada. Su participación reduce la carga financiera inicial del promotor y permite que proyectos que no cumplirían los requisitos bancarios puedan madurar hasta acceder a financiación a mayor escala.

Los grandes retos de un sector en transformación

El sector promotor español atraviesa una profunda transformación, marcada por la incertidumbre geopolítica, el contexto económico y una demanda de vivienda nueva que supera a la oferta. Este desequilibrio seguirá presionando los precios, con aumentos del 3% anual si no se amplía la oferta y se agilizan los procesos administrativos. El Observatorio prevé un crecimiento gradual de la actividad promotora hasta 2030, en línea con el aumento de la población y la mejora económica. Se estima que España sumará más de dos millones de habitantes en ese periodo, lo que, junto con la expansión del PIB y la reducción del desempleo, generará un entorno favorable para la promoción inmobiliaria.

No obstante, el informe identifica cuatro grandes retos, los prolongados plazos urbanísticos, que en algunos casos superan los 24 meses; el encarecimiento de los materiales de construcción; la escasez de mano de obra cualificada y las crecientes exigencias normativas. A ello se suma la baja producción de vivienda asequible y social, que en 2024 representaba solo el 3,3% del parque residencial, frente al 8% de media europea. Por último, el estudio llama a una mayor coordinación interadministrativa para mejorar el acceso a vivienda asequible.