La venta de pisos se desacelera: los precios desorbitados y la falta de oferta ahuyentan al comprador, pese a la mejora del empleo y los salarios

La venta de viviendas ha pisado el freno tras aumentar un 6,3% en los siete primeros meses de 2025 respecto al mismo periodo del año anterior. Aunque el número de operaciones sigue siendo elevado, los economistas de BBVA Research advierten de “una reciente desaceleración” que afecta tanto a las casas nuevas como a las de segunda mano. Las principales causas del enfriamiento del mercado inmobiliario son la escasez de oferta y el encarecimiento de la vivienda.

La merma de las rentas se ha producido, a pesar de que otros factores como la mejora del empleo, el aumento de la renta disponible y la bajada de los tipos de interés deberían impulsar las operaciones. A juicio de los economistas del Observatorio Inmobiliario de BBVA Research, los catalizadores que favorecerían un incremento de la demanda de vivienda se mantienen sólidos: “La economía española crecerá un 3% este año, los tipos de interés se mantendrán estables en niveles relativamente bajos y el empleo y los salarios continuarán creciendo”.

Además, se espera que los flujos migratorios sean positivos los próximos trimestres, mientras que la subida relativa de las rentas del alquiler incentiva la compra.

Un déficit de 625.000 casas

En cuanto a la firma de visados de vivienda de obra nueva, mostró un crecimiento de casi el 11% interanual en los siete primeros meses del año. “Un avance insuficiente para dar respuesta a una demanda insatisfecha de 625.000 hogares”, apuntan los economistas del Observatorio. Subrayan que mientras no se logre acelerar el proceso de transformación del suelo, aumente la seguridad jurídica y se solvente el problema de la falta de mano de obra en la construcción “los avances serán lentos”.

Aunque las ventas de vivienda han bajado en los últimos meses, su precio sigue subiendo. Así, en la primera mitad de 2025 su coste creció un 9,7% en tasa interanual. Pese a ello, el precio, en términos reales, se encuentra todavía un 30% por debajo de los máximos de 2007, calculan las mismas fuentes. La escasez de pisos también se refleja en el alquiler, donde las rentas muestran subidas más intensas que los precios de compra, un 34% frente 22% entre 2019 y el segundo trimestre de 2025.

En este escenario, “la subida de precios continuará evidenciando el desequilibrio entre oferta y demanda”, inciden los economistas. A pesar de que distintos factores seguirán apoyando el crecimiento de la demanda, las previsiones de BBVA Research apuntan a que la falta de oferta a precio asequible puede limitar el avance de las ventas en lo que queda de 2025, un 0,5%, y en 2026, un 0,3%.

Así, “la construcción de vivienda nueva crecerá un 10% 2025 y un 12% en 2026, pero “de manera insuficiente”, señalan, y no evitará que el precio de la vivienda crezca con fuerza tanto en 2025, en torno al 10%, como en 2026, cerca del 7%, calculan.

Faltan albañiles

El Observatorio Inmobiliario de octubre BBVA Research también recoge que la poca oferta combina factores estructurales y coyunturales que se retroalimentan. Entre los primeros destacan la lentitud en el desarrollo del suelo, la incertidumbre normativa y la escasez de mano de obra. Todos estos factores redundan en costes elevados y rentabilidades relativamente bajas respecto a lo que se observa en otros países de la eurozona, lo que explica, en parte, la baja inversión.

Incide en que si bien se observa una recuperación de los márgenes, las ventas como porcentaje del total de los activos son muy bajas. Esto se debe al excesivo tiempo que se requiere desde la compra del terreno hasta que se construye. El resultado son activos que se financian principalmente con recursos propios, pero que tardan mucho tiempo en rentabilizarse.

Este problema es particularmente importante para las pymes, que además suponen un mayor porcentaje del tejido productivo en el sector que en otros países. Para hacer más atractiva la inversión en el sector, el informe señala que “acelerar los plazos de transformación del suelo debe ser una prioridad. Además, sería recomendable mejorar la regulación, incidir en la reducción de los costes de operación de las empresas y mejorar la productividad”.

Demasiado riesgo

La incertidumbre normativa constituye otro de los elementos que inciden de forma directa sobre la inversión. Las recientes medidas en materia de control de precios del alquiler, las restricciones a grandes tenedores y el intento fallido de reforma de la Ley del Suelo han incrementado la percepción de riesgo en el mercado. “Los cambios normativos constantes repercuten en la toma de decisiones de los constructores y pueden afectar a la viabilidad de los proyectos”, apuntan los economistas.

Otro de los desafíos que afronta el sector es la escasez de mano de obra cualificada. La construcción presenta una fuerza laboral envejecida y tiene dificultades para atraer trabajadores jóvenes, lo que se traduce en un número elevado de vacantes sin cubrir. Oficios esenciales como albañilería, fontanería o electricidad afrontan un relevo generacional insuficiente. Aunque la inmigración ha contribuido a mantener la actividad, la falta de programas formativos y de políticas efectivas de capacitación laboral limita el crecimiento.

Los economistas también destacan la necesidad de avanzar hacia un mayor consenso político e institucional que permita acometer reformas estructurales y dinamizar la oferta de vivienda. “Aunque el aumento de los recursos previstos en el Plan de Vivienda 2026-2030 es un paso en la dirección adecuada, la falta de coordinación entre administraciones puede dificultar el cumplimiento de los objetivos fijados”, argumentan los economistas.

Indican que aunque es “bienvenido” el presupuesto destinado al nuevo Plan de Vivienda 2026-2030, la falta de consenso va a ser “una traba para alcanzar los objetivos globales perseguidos”. A su juicio, en el contexto actual de escasez de vivienda es necesario centralizar los esfuerzos en medidas para aumentar la oferta de compra y alquiler. Además, “es deseable una mayor coordinación entre administraciones públicas”.