Unos padres donan una vivienda a sus hijos para tener ventajas fiscales, pero cometen un error: uno de los hermanos debe pagar 50.000 euros al otro

Las donaciones de viviendas de padres a hijos se han disparado un 67% en siete años por la dificultad de los jóvenes para poder comprar. Son datos del Consejo General del Notariado. Solo en los últimos doce meses, el precio del metro cuadrado se ha elevado a los 2.498 metros cuadrados, un 14% más, según Idealista. Así, los propietarios que se lo pueden permitir, legan a sus hijos en vida para no tener que esperar a la herencia tras el fallecimiento. En el primer semestre de 2025 hubo 26.923 operaciones.

En España, donar en vida tiene ventajas, pero también desventajas, derivadas de su tratamiento tributario, ya que la carga fiscal es mayor que en las herencias. La transmisión está gravada por el impuesto de Sucesiones y Donaciones, la Plusvalía Municipal y el IRPF. El primero de ellos lo paga quien recibe la propiedad y su regulación es competencia de las comunidades autónomas, por lo que el importe varía en función de las exenciones y bonificaciones de cada territorio. El tercero debe abonarlo el donante si la vivienda tiene un valor superior que cuando la adquirió.

Dada la revalorización sucedida en los últimos años, la sorpresa por el gravamen en las donaciones puede ser mayúscula. La balanza es complicada: permitir a un hijo o hija algo que su salario no le permite y le limita y complica la vida y su propia prosperidad y libertad, o donar a sabiendas de que dejar en herencia conllevaría un coste sensiblemente menor. Cierto que, como se ha mencionado anteriormente, el desembolso varía según el lugar: en la Comunidad de Madrid o Andalucía las tasas son inferiores que en regiones como Cataluña o Asturias.

Una deducción de 200.000 euros

Pero la historia que aquí ocupa no ha ocurrido en España sino en Francia. La publica Le Figaro en su sección sobre el sector inmobiliario. En este caso, la donación tiene otro fin que ayudar a los hijos, al menos desde la perspectiva del amparo, y con todo salió mal. Ocurrió en 2013. Los protagonistas, Jules y Félix (nombres ficticios, puntualiza el medio) recibieron cada uno de ellos un apartamento, ambos valorados en 300.000 euros. Jules uno en París y Félix, una propiedad a las afueras de la capital. La familia quería aprovecharse de ventajas fiscales.

Cada padre se beneficiaba de una deducción nada menos que de 100.000 euros, es decir 200.000 entre los dos. Los hermanos, por su parte, tuvieron que pagar en torno a 17.000 euros por esta donación.

Doce años después, 2025, el padre, último superviviente de la pareja, murió. Jules y Félix acudieron a un notario a fin de resolver la herencia, y este les hizo saber que sus padres no habían elegido precisamente la mejor fórmula para hacerles más de una década atrás la donación. El inmueble de París había aumentado de valor sobremanera, hasta los 420.000 euros; el de las afueras lo había hecho también, pero menos, hasta los 370.000 euros. Comunicado esto, el notario resolvió: Jules le debía a su hermano 50.000 euros.

Cómo podrían haberlo evitado

¿A qué se debe esto? “Cuando ha habido varias donaciones en vida de los padres, se recalcula el total al momento de la herencia”, explica un notario a Le Figaro. “Se actúa -añade- como si los bienes donados aún pertenecieran al patrimonio de los padres y luego se reevalúa el conjunto. Si dos donaciones han implicado bienes que han evolucionado de forma diferente a lo largo del tiempo, las cuotas ya no están equilibradas: debe restablecerse la igualdad entre los herederos y aquel cuyo patrimonio haya aumentado de valor debe pagar una compensación”.

Prevalece por tanto la igualdad entre los hermanos, un reequilibrio que puede dar lugar a situaciones indeseadas. Si Jules no contara con suficiente liquidez, no tendría otro remedio que vender sus bienes para compensar a su coheredero. En este caso, el dinero no fue un problema y Félix recibió los 50.000 euros. “Llegaron a un acuerdo y se realizará un pago de un hermano al otro gracias al seguro de vida de su padre”, ha podido constatar el periódico. El contencioso queda cerrado.

Esos 50.000 euros podrían haberse evitado si los padres se hubieran informado mejor. Bastaba con que en su testamento hubieran indicado que los bienes donados no eran susceptibles de herencia. Otra alternativa era una donación compartida. Es decir, no haber hecho dos donaciones simples sino una sola “que combinara los dos bienes al mismo tiempo”, que no exige de un cálculo adicional una vez fallecidos los donantes y los beneficiarios se convierten de forma inmediata y definitiva en propietarios.