Golpe a los hipotecados: se frena la bajada de las cuotas y se esfuman las hipotecas más baratas al congelarse el euríbor

El estancamiento del euríbor en el 2% supone una mala noticia para los actuales y los futuros hipotecados. Los primeros verán como la bajada de sus cuotas hipotecarias a tipo de interés variable se desacelera después de los descensos vertiginosos de los últimos meses, mientras que los que están pensando contratar una hipoteca comprobarán como los bancos empiezan a retirar del mercado las mejores ofertas.

Y es que el índice de referencia por el que se calculan los tipos de interés de la mayoría de las hipotecas variables que se contratan en España no termina de romper la barrera del 2%. Lleva estancado unas décimas por encima de ese valor durante algo más de tres meses.

En concreto desde abril, cuando cerró en el 2,142%, el euríbor ha ido fluctuando muy poco en sus datos diarios, tanto que en mayo y en junio registró el mismo valor medio en el cierre del mes, con un 2,081%. Hacía siete años que el indicador no repetía dos meses seguidos el mismo dato, desde marzo de 2018, cuando estaba en negativo y anotó un -0,191%, mismo valor que en febrero.

“No esperamos que el euríbor baje de la barrera psicológica del 2% hasta después del verano, y eso si los datos económicos y la inflación acompañan”, señala Marcel Beyer, CEO de iAhorro. A su juicio, “ahora estamos en un punto ideal para firmar una hipoteca si se encuentra una buena oferta porque los tipos están contenidos, pero los precios de la vivienda no van a dejar de subir”.

El BCE frena los recortes

El causante de la actual situación es el Banco Central Europeo (BCE) que en la reunión que su Consejo de Gobierno mantendrá el próximo jueves no bajará los tipos de interés y mantendrá el precio del dinero en el 2%, según descuentan los analistas. Prevén que de aquí a final de año solo los bajará un mes más, calculan que en septiembre, frenando así la caída del euríbor.

“En la reunión del jueves, creemos que el BCE mantendrá sin cambios el tipo de la facilidad de depósito en el 2%. Un nivel que la mayoría de los miembros del Consejo de Gobierno considera probablemente el punto medio de un rango de política neutral para la zona del euro”, señala Konstantin Veit, Gestor de cartera de Pimco.

Esta estrategia ha provocado una estabilidad del euríbor que ha hecho que las ofertas hipotecarias no se encarezcan, pero tampoco se abaraten de forma significativa, ya que los bancos esperan nuevos movimientos del BCE para mover ficha.

La hipoteca fija da el ‘sorpasso’

Estas circunstancias, junto a la incertidumbre global generada por la invasión de Rusia a Ucrania y el ataque de Israel a Gaza, hace que los nuevos hipotecados se decanten cada vez más por la hipoteca a tipo fijo, priorizando su seguridad, frente a la hipoteca mixta, y sobre todo la variable, cuya contratación ha caído a plomo en las preferencias de financiación de los compradores de vivienda.

“Cuando el comprador ve que el euríbor se estanca y que las cuotas pueden subir si elige una hipoteca variable o mixta, lo lógico es que busque protegerse”, señala el director general de iAhorro. Incide en que “hoy la hipoteca fija ofrece esa tranquilidad, con tipos de interés muy competitivos, en torno al 2% TIN e incluso por debajo en algunos casos”.

La hipoteca fija ha dado el ‘sorpasso’ a la mixta después de dos años situándose como la segundona, concretamente desde febrero de 2023. Pese a que ya era algo que se podía prever a finales del primer trimestre, la confirmación llegó en abril y se ha ido consolidando mes a mes. Según el último Índice iAhorro, el 59,46% de los usuarios que contrataron su hipoteca a través del comparador hipotecario durante el segundo trimestre han optado por un interés fijo, frente al 39,59% que eligieron uno mixto. La hipoteca variable, por su parte, apenas representa un 0,95% del total.

El avance hasta la posición de cabeza de la hipoteca fija responde al nuevo equilibrio entre seguridad, tipos de interés competitivos y un entorno económico aún incierto, argumenta Beyer. Mientras la hipoteca mixta ganó terreno entre 2023 y 2024 gracias a unos tipos fijos iniciales más bajos, la diferencia entre ambas modalidades se ha reducido drásticamente.

Así, los tipos medios de las hipotecas fijas gestionadas por iAhorro se sitúan en torno al 2,10% TIN, mientras que en las mixtas el tramo inicial fijo ronda el 1,50% TIN. Esa diferencia, de seis décimas, ya no es suficiente para compensar la incertidumbre de lo que ocurrirá tras el periodo fijo. Sobre todo, porque, como matiza Marcel Beyer, “una hipoteca fija que se sitúe en torno al 2% TIN es una muy buena hipoteca. Y ahora estamos viendo productos muy interesantes en este sentido, poco vinculados e, incluso, alguna oferta cuyo tipo de interés ya rebaja ese umbral para perfiles más atractivos para la banca”.

La mixta es sexy para los arriesgados

En cuanto a la hipoteca mixta, sigue siendo una buena opción para compradores dispuestos a asumir algún riesgo. “Si miramos solamente el tipo de interés, la mixta sigue siendo la más atractiva del mercado y es un muy buen producto para quienes no tienen tanta aversión al riesgo. Además, la banca ha seguido abaratando estos productos y creemos que lo seguirá haciendo para continuar ofreciéndolos como una de las mejores alternativas ahora mismo”.

En cuanto a las hipotecas variables, Beyer indica que cuando el euríbor baje, incluso más allá del 2%, “las hipotecas que podrían resurgir y hacer más competencia a fijas y mixtas son las variables, aunque todavía queda bastante tiempo para eso”.

La firma de hipotecas se dispara

Mientras tanto, la firma de hipotecas se acelera. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en mayo experimentaron una subida interanual del 54,4% hasta firmarse 42.274.

“El contexto de una política monetaria más flexible que abarata el crédito y mejora las condiciones de financiación, está reactivando la demanda de vivienda” explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. Incide en que el mercado hipotecario “recupera su atractivo y consolida el cambio de ciclo”. Vaticina que 2025 va camino de convertirse en uno de los mejores años hipotecarios y es que en los primeros cinco meses se han firmado 201.423 hipotecas.

Por su parte, Ricard Garriga, CEO y cofundador de Trioteca, prevé que “si el ritmo se mantiene, podríamos cerrar el año con más de 525.000 operaciones, frente a las 425.000 del año pasado. Eso supondría un incremento de 100.000 hipotecas en un solo año como mínimo”.