El registro único de pisos turísticos arranca con fallos y denuncias: dudas sobre su viabilidad y su gestión

En julio entró en vigor el registro único de alquileres de corta duración en España, una medida destinada a aumentar el control y la supervisión de las viviendas turísticas. Su puesta en marcha, sin embargo, se ha visto empañada por problemas técnicos, denuncias y críticas del propio sector, que ponen en entredicho la viabilidad y eficacia del sistema implantado por el Ministerio de Vivienda.

El Real Decreto 1312/2024 establece que, desde el 1 de julio todo anunciante de viviendas de alquiler vacacional, de temporada o de habitaciones debe disponer de un identificador único —facilitado por los Registradores de la Propiedad— antes de poder ofrecer el inmueble en plataformas digitales donde se produzcan transacciones económicas. Este identificador, obligatorio para cualquier anuncio en portales como Airbnb o Booking, pretende garantizar la trazabilidad de los anuncios y evitar la proliferación de ofertas ilegales o no reguladas. Sin el código, queda prohibida la publicación del alojamiento en las plataformas online afectadas.

Sin embargo, los primeros días de funcionamiento han estado marcados por incidencias técnicas y denuncias ante diversos organismos de consumo. Según recoge Idealista, la fecha de inicio del registro era conocida desde hace meses, pero el sistema en sí presentó múltiples obstáculos a propietarios y gestores en su uso inicial.

Fallos técnicos, advertencias del sector y denuncias a plataformas marcan los primeros días del registro

La asociación StayAlliance, que agrupa a las principales empresas del alojamiento de corta y media estancia, alertó ya el 2 de julio de los problemas graves registrados para acceder y tramitar solicitudes en la web habilitada, único canal válido para el procedimiento obligatorio. La patronal denunció “incidencias técnicas y operativas” que afectaban tanto al acceso como a la tramitación, impidiendo que la mayoría de los alojamientos cumplieran a tiempo con el proceso. Según sus datos, menos de la mitad de los inmuebles pudo completar la inscripción en los plazos previstos.

StayAlliance formalizó una petición a la Subsecretaría de Vivienda exponiendo documentación y pruebas de los fallos y solicitó la suspensión temporal de la obligación hasta que se resolvieran estas incidencias. La asociación advierte, además, de que existen limitaciones conceptuales en el diseño del registro, como el hecho de que la gestión haya recaído en los Registradores de la Propiedad cuando se trata de una cuestión más económica y empresarial que inmobiliaria. Como alternativa, propuso que el trámite se gestione desde el Registro Mercantil, para aportar mayor claridad y seguridad jurídica tanto a propietarios como a empresas del sector.

A las incidencias técnicas se suman las primeras denuncias. La Federación de Consumidores y Usuarios (CECU) presentó una denuncia ante el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 contra dos de las principales plataformas, Booking y Airbnb, por no cumplir con la obligación de exigir y mostrar el identificador de registro en los anuncios. Según la investigación de CECU, Airbnb permitía la publicación de anuncios sin este número distintivo, lo que impide comprobar su legalidad. Booking, aunque sí impide la publicación de nuevos anuncios sin registro, no ha eliminado aquellos antiguos que carecen del identificador.

Demandas de rigor y nuevas distinciones en las plataformas de anuncios y alquiler

Consumidores y usuarios alertan de que esta falta de rigor puede facilitar la oferta de viviendas sin licencia, exponiendo a los consumidores a potenciales fraudes o contratos al margen de la ley. Reclaman una mayor dotación de inspectores y la habilitación de mecanismos de control y sanción más efectivos para asegurar el cumplimiento de la nueva regulación.

El marco legal diferencia a las llamadas “plataformas en línea de alquiler de corta duración”—aquellas donde se cierra el contrato y se efectúa el pago—de simples portales de anuncios o escaparates. Así, plataformas como Airbnb y Booking están incluidas en la obligación, mientras que portales como Idealista, que actúan solamente como tablones informativos y no gestionan reservas ni pagos, quedan exentos de la aplicación directa del registro, tal y como explica Idealista en su análisis de la nueva normativa.

Por otro lado, el registro no exige un perfil profesional al anunciante: tanto particulares como empresas están obligados a inscribir sus viviendas o habitaciones turísticas si estas se alquilan a través de una plataforma que facilita la contratación y el pago en línea. La mera publicación en internet solo queda sometida a registro en caso de que implique la formalización del alquiler a distancia y la mediación económica.

Exenciones, obligaciones específicas y multas severas en el nuevo marco del alquiler turístico

No todos los alojamientos están sujetos a la normativa. Quedan fuera del alcance los hoteles, hostales, apartahoteles, campings, casas rurales inscritas en registros autonómicos, y los alquileres tradicionales con contrato superior a un año. Solo las viviendas y habitaciones de corta estancia, así como alojamientos en barcos o embarcaciones alquiladas como residencia temporal, están obligados a conseguir el identificador estatal.

Cada modalidad de alquiler (turístico, temporal, de habitación) debe contar con su código propio, lo que implica un coste de 27 euros por cada inscripción, incrementando la carga burocrática para quienes rotan su inmueble entre diferentes formas de explotación.

El Ministerio ha advertido de un régimen sancionador estricto en caso de incumplimiento. La ausencia del identificador, la información incompleta o inexacta o la no subsanación de errores puede provocar la retirada de la licencia, la eliminación del anuncio y multas que, según la comunidad autónoma, pueden partir de los 2.000 euros y alcanzar el medio millón en los casos más graves. Las plataformas, a su vez, tendrán 48 horas para eliminar de su oferta aquellos anuncios que no cumplan la normativa en cuanto reciban una notificación por parte de la Administración.