Uno de los errores más frecuentes que cometen los padres al hacer testamento es dejar en herencia la casa familiar a todos sus hijos, lo que puede generar problemas que lleven a los herederos a malvenderla si no se ponen de acuerdo sobre qué hacer con ella. Esta situación se conoce como comunidad de bienes y está regulada en el artículo 392 del Código Civil donde se establece que cuando la propiedad pertenece a varias personas, ninguna de ellas puede disponer libremente del bien sin contar con las demás.
En estos casos, “decisiones como vender, alquilar, reformar o incluso usar la vivienda deben tomarse de forma conjunta y aquí es donde suelen empezar los problemas”, señala Manuel Hernández García, director y socio del Bufete Vilches Abogados.
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El conflicto más frecuente que se plantea en estos casos es que uno de los hijos quiera vender y los otros no. También son comunes desacuerdos sobre el uso de la vivienda, por ejemplo, que uno quiera vivir en la casa, mientras otro prefiera alquilarla o dejarla vacía. A ello se suman los problemas generados por cómo pagar los gastos, como impuestos, reformas o facturas que deben abonarse entre todos. Si uno no colabora crea malestar en el resto y deudas que todos tienen que afrontar. También pueden discutir sobre el valor de la vivienda en el caso de que uno de los herederos quiera comprar la parte de los otros y no lleguen a un acuerdo sobre el precio.
Todo ello hace que “dejar una vivienda a varios herederos sea un gran error debido a que verse forzado a compartir propiedades con hermanos, madrastras, padrastros o entre sobrinos es muy problemático”, reconoce Abel Marín, abogado especialista en Derecho de Testamentos y Herencias y socio fundador de Marín & Mateo Abogados.
Dividir la ‘cosa común’
En estos casos, la ley permite que cualquier copropietario pueda pedir en todo momento la división de la cosa común, es decir, salir de esa situación de copropiedad. Está regulado en el artículo 400 del Código Civil, donde dice que “ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, y también puede solicitar su disolución”.
Para ello, hay que acudir a los tribunales y solicitar lo que se conoce como una acción de división de cosa común. En estos casos, el juez puede ordenar la venta de la vivienda y repartir el dinero entre los herederos.
Dejar la herencia bien ‘atada’ en el testamento
Para no llegar a esta situación y evitar problemas familiares existen varias alternativas. La primera, según Manuel Hernández García, es redactar un testamento claro y específico, ya que “uno de los errores más habituales es no dejar testamento o hacerlo de forma ambigua, poco clara. Por ello, es imprescindible realizar uno bien redactado en el que se detalle qué se quiere hacer con la vivienda. Así se evitan muchos conflictos”, señala Hernández.
Otra alternativa es dejar la vivienda a un solo hijo y compensar a los demás con otros bienes o con dinero, en este caso se trataría de un legado. También se puede establecer que la vivienda se venda y se reparta el dinero o determinar un usufructo para el cónyuge y la nuda propiedad para los hijos.
Asimismo, se puede crear una sociedad o estructura legal para gestionar la vivienda en que ésta sea la propietaria de la casa y los hijos reciban participaciones de esa entidad. “Así se facilita la toma de decisiones y se evitan bastantes bloqueos que pueden surgir entre copropietarios”, indica el director de Vilches Abogados.
Lo mejor, el acuerdos entre los herederos
No obstante, si los padres no han dejado nada establecido en el testamento, los herederos pueden llegar a acuerdos para solucionar la situación, entre ellos, vender la vivienda, adjudicarla a uno y que compense a los demás o alquilarla y repartir los beneficios.
“Lo fundamental es dejarlo todo por escrito, ya que una vivienda en herencia a varios hijos puede parecer una decisión justa, pero si no se hace de forma planificada y clara, puede generar muchos problemas”, zanja Manuel Hernández.
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