Los bancos priorizan el ahorro por encima de otros requisitos para conceder una hipoteca, pero los exigen todos

La situación del acceso a la vivienda no mejora y continúa siendo uno de los mayores problemas para los españoles, especialmente para los jóvenes y para quienes tienen un salario bajo. A la escasez de oferta asequible, se le suma la venta de casas ocupadas ilegalmente o en malas condiciones, y el encarecimiento de los precios, tanto en el mercado del alquiler como en el de la compraventa. Según el Banco de España, con datos de 2024, una familia se ve obligada a destinar más de siete años de ingresos brutos en comprar una vivienda.

Este contexto, unido a la inflación y al endurecimiento de las condiciones para conseguir un crédito hipotecario, y junto con la incertidumbre que han ocasionado las medidas arancelarias lanzadas por el presidente de Estados Unidos, Donald Trump, ha generado un panorama en el que solicitar una hipoteca se ha convertido en un proceso exigente y complicado.

Con todo esto, las entidades bancarias han empezado a cambiar las reglas del juego. Antes consideraban fundamentales aspectos como la estabilidad laboral y el nivel de ingresos, pero, aunque son requisitos que no han eliminado por completo, ahora los bancos ven más importante otras cosas. Por ejemplo, la capacidad de ahorro y cuánto dinero de entrada puede aportar la persona que quiera comprarse una casa.

Los bancos rechazan las hipotecas con una financiación superior al 80% del valor de la vivienda

De hecho, los españoles también han notado este cambio, y han empezado a aumentar sus ahorros ante el encarecimiento del coste de vida, sobre todo en lo relativo a la vivienda y a las facturas. Por eso, durante 2024, la tasa de ahorro de los hogares españoles alcanzó el 13,6% de su renta disponible, el nivel más alto desde 2021, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Por su parte, el mercado hipotecario ha respondido a esta situación. Un análisis de la empresa Gibobs, especializada en hipotecas, ha revelado que casi la mitad del peso de la aprobación de una solicitud, un 49%, recae actualmente sobre la capacidad del comprador para cubrir la entrada, los impuestos y otros costes iniciales.

Este factor supera en importancia a otros elementos como el precio del inmueble (19%), el nivel de ingresos (14%) o la antigüedad laboral (13%). Además, los datos muestran que quienes consiguen la aprobación definitiva de su hipoteca cuentan, de media, con un 83,5% más de ahorros que quienes reciben una respuesta negativa.

Dicha tendencia también influye en el número y la calidad de las ofertas recibidas por quienes quieren comprar una casa. Según el mismo informe, quienes piden hipotecas con una financiación superior al 80% del valor de compraventa reciben un 20% menos de propuestas por parte de los bancos. En el último año, las hipotecas firmadas reflejan un porcentaje medio de financiación del 75,47%, lo que significa que aportar más dinero al principio mejora las condiciones e incrementa las probabilidades de éxito en la negociación con las entidades.

Cada vez más requisitos: las entidades siguen exigiendo estabilidad laboral y control del endeudamiento

Sin embargo, a pesar de este cambio en las prioridades de los bancos, los requisitos tradicionales tampoco han desaparecido del todo. Desde el portal especializado HelpMyCash hablan de que la estabilidad laboral sigue siendo un factor muy importante. Para trabajadores por cuenta ajena se exige, como mínimo, un contrato indefinido con entre seis meses y dos años de antigüedad, y para los autónomos se requiere demostrar ingresos estables y beneficios recurrentes durante al menos dos años. Asimismo, se evalúa la capacidad de pago: la cuota hipotecaria no debe superar el 30% de los ingresos mensuales, o hasta un 35% si se solicita la hipoteca en pareja.

Otro aspecto fundamental es el nivel de endeudamiento general del solicitante. Las entidades consultan la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) para conocer si existen otros préstamos vigentes, incluyendo tarjetas de crédito, préstamos personales o financiaciones al consumo que pudieran comprometer la capacidad de pago.

Avales, edad y perfil financiero: otros factores que influyen en la concesión de hipotecas

Además, se mantiene la exigencia de aportar al menos un 20% del precio de la vivienda como entrada, junto con un 10% adicional para cubrir los impuestos y gastos asociados. En total, se estima que es necesario contar con al menos el 30% del precio del inmueble en ahorros propios para acceder a una hipoteca. Aunque este porcentaje puede ascender hasta el 50% si se trata de una segunda residencia.

En casos específicos, como los de jóvenes o familias con hijos a cargo, se puede solicitar un aval del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para cubrir hasta el 100% de la compra, pero incluso en estas situaciones se exige disponer de un mínimo del 10% para los costes iniciales.

También se tiene en cuenta la edad del solicitante, ya que la mayoría de los bancos establecen un tope de edad para completar la devolución del préstamo, normalmente entre los 70 y 75 años, lo que condiciona el plazo máximo de la hipoteca y, en consecuencia, el importe mensual a pagar.

Por otro lado, la evaluación de la solvencia se ha sofisticado mucho con los años, y ahora se utilizan algoritmos y sistemas de scoring bancario que analizan el perfil financiero del cliente. Aunque estos datos no son públicos, es recomendable mantener un historial crediticio limpio, estar al día de todos los pagos y demostrar hábitos de ahorro constantes, ya que todos estos factores pueden beneficiar al futuro comprador.