Las dos fórmulas para vender tu casa y seguir viviendo en ella: ¿se gana más dinero con la nuda propiedad o la hipoteca inversa?

A la hora de mantener el nivel económico después de la jubilación, los pensionistas disponen de varios mecanismos para acceder a ingresos complementarios y seguir disfrutando de su vivienda. Para ello, se puede contar tanto con la opción de hipoteca inversa como con la nuda propiedad. Desde los organismos públicos recomiendan evaluar cuál de las dos opciones se ajusta más a tus necesidades y con quién deberías realizar el contrato.

La hipoteca inversa se constituye como un préstamo hipotecario dirigido a propietarios mayores de 65 años o personas con un grado de discapacidad superior al 33% con una vivienda en propiedad. A diferencia de una hipoteca tradicional, donde el prestatario paga al banco por la vivienda, en la hipoteca inversa es el banco el que le paga al titular una cantidad, usualmente en forma de renta mensual, a cambio de su propiedad. Se recomienda gestionar este tipo de operaciones a través de entidades de crédito, financieras de crédito o aseguradoras autorizadas para este tipo de operaciones. Existen varias alternativas dentro de las hipotecas inversas.

En la hipoteca inversa más simple, no se transmite la titularidad de la vivienda, lo que permite que el propietario pueda seguir viviendo o incluso alquilar la vivienda hasta su fallecimiento. La cuantía de esta hipoteca se calcula en base a varios criterios: el valor actual de la propiedad, la edad del contratante y si se opta por una renta temporal o vitalicia. Desde las instituciones recomiendan contratar un seguro de renta vitalicia, con el objetivo de que el interesado pueda percibir la renta complementaria hasta su fallecimiento.

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Cuando fallezca el titular, los herederos podrán elegir entre quedarse con la vivienda, y liquidar la deuda con la entidad, o vender la vivienda, utilizando parte del importe para saldar la deuda contraída con la entidad financiera mediante la hipoteca inversa.

La nuda propiedad se constituye como el derecho del titular de una vivienda a vender la propiedad del mismo a un tercero (el nudo propietario) pero permitiendo mantener su usufructo (uso y disfrute). Este mecanismo es utilizado por aquellos que requieren de gastos adicionales durante su jubilación, lo que les permite continuar habitando su vivienda y disponer de una suma monetaria al mismo tiempo. No obstante, renuncia a la plena disposición del inmueble una vez acabadas las condiciones establecidas con el nudo propietario.

El sistema de venta de una casa por nuda propiedad se establece mediante un contrato ante notario. Se basa en que el comprador abona un pago por la vivienda, usualmente menor a su precio de mercado, y se compromete al pago mensual de una renta a la persona que queda en usufructo, disfrutando de la vivienda. Este dinero se puede recuperar con un pago único o con una modalidad mixta.

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La elección entre la nuda propiedad y la hipoteca inversa como opción más rentable en España depende significativamente de las circunstancias personales del propietario de la vivienda, sus necesidades económicas, su situación familiar y sus objetivos a largo plazo.

• La rentabilidad de ambas opciones depende del mercado inmobiliario, las condiciones del acuerdo y la esperanza de vida del propietario.
• La nuda propiedad puede proporcionar un capital inmediato más elevado, ya que el pago se realiza de una sola vez, mientras que la hipoteca inversa ofrece una renta a largo plazo.
• Si el propietario vive muchos años después de contratar una hipoteca inversa, podría resultar en más ingresos totales en comparación con la venta de la nuda propiedad.

Según indica la ‘Guía para monetizar la vivienda y mejorar tu pensión’ elaborada por la Fundación Mapfre, con la venta de la nuda propiedad se puede obtener un margen del precio de mercado de la vivienda comprendido entre un 30% y un 75% de su valor. Además, este pago se recibe en una transacción única.

En el caso de la hipoteca inversa, Mapfre estima que se puede obtener entre un 25% y un 50% del valor de la vivienda, pero, sin embargo, se recibe a modo de renta mensual o incluso vitalicia.