¿Vivir en la frutería del barrio?: los locales comerciales se convierten en viviendas para ganar rentabilidad

Una frutería, un taller de confección, una ludoteca y una clínica dental. Hace una década, los cuatro negocios se daban cita en las calles comerciales de casi cualquier ciudad. Los locales, cuando cerraban, no tardaban más de una semana en conseguir remplazo. Pero la dinámica ha cambiado —y también los precios—. Ahora, cuando un establecimiento baja la persiana, no siempre la vuelve a subir. El problema no tiene nada que ver con la demanda, porque tanto los autónomos como las pequeñas empresas mantienen viva la lucha por los mejores escaparates. La culpa es —casi toda— de la rentabilidad.

Las viviendas de obra nueva no son una opción para todos los bolsillos. Los alquileres no dejan de subir y las hipotecas son cada vez más selectivas. Los bajos comerciales se destapan, en este contexto, como la última tendencia de los alojamientos low cost para muchas familias. Los propietarios e inversores no han dejado pasar la oportunidad para reacondicionar sus locales y darles una segunda vida en el mercado residencial. Algunas comunidades, de hecho, han flexibilizado las condiciones para el cambio de uso de locales comerciales con el fin de promover el acceso de los jóvenes a una vivienda digna.

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“La oferta residencial no solo es reducida, sino que también es poco elástica. Los propietarios buscan otras opciones y la vivienda es mucho más rentable que los alquileres comerciales”, explica Ferrán Font, director de estudios de Pisos.com. El experto inmobiliario recuerda que, para formalizar este cambio de uso, los arrendadores tienen que presentar su propuesta en el catastro y demostrar que el inmueble cumple con unos mínimos de tamaño, servicio y habitabilidad. “El problema de la vivienda no va a desaparecer con transformaciones de este tipo, pero se puede reducir”, continúa Font.

La pandemia, no obstante, ha sido un punto de inflexión. En Madrid, hay un 26% más de locales convertidos en vivienda que hace tres años. En Barcelona, 16.000 bajos comerciales estaban pendientes de un cambio de uso el verano pasado. La fiebre se ha desatado y de momento parece difícil de contener. “Estamos hablando de propiedades a pie de calle. Algunos tienen mucho ruido y otros poca luz. La singularidad de los inmuebles va a determinar el precio”, detalla Ferrán Font.

“Mi casa antes era una tienda de ultramarinos. Mi dormitorio está en la parte delantera del inmueble, es decir, lo que en su día fue la entrada. Tenemos una puerta que da a la calle y mucha gente se cree que esto es un bar. El bajo es bastante oscuro. Llevo aquí tres años y nunca he tenido ningún problema”, cuenta Laura, que vive en un antiguo local comercial en el barrio de Lavapiés. El suyo no es el único piso reconvertido de la zona. En la misma calle se alternaban, hace medio siglo, farmacias, establos y zapaterías. El fenómeno va más allá de las dos grandes ciudades. El Gobierno de Islas Baleares, por ejemplo, estudia agilizar la reconversión de hoteles poco rentables en viviendas asequibles. La Xunta de Galicia también ha relajado los criterios legales para conceder el cambio de uso.

Los comerciantes reivindican su posición

Los estudios de arquitectura, los inversores y las agencias inmobiliarias han encontrado en las tiendas sin futuro una mina de oportunidades. Sin embargo, los comerciantes no están del todo conformes con esta nueva salida. “En la periferia de Barcelona, los pequeños negocios han desaparecido. Los escaparates no tienen luz, la desertización comercial es un hecho. Es una pena, porque las tiendas le dan vida a la ciudad”, denuncia Jesús Mir, gerente de Eix Fabra Centre. El empresario reconoce que el centro de la capital catalana todavía puede presumir de una holgada actividad comercial, pero los barrios aledaños no corren la misma suerte.

En Madrid, la tónica es prácticamente la misma. “Las tiendas están muertas, los hábitos de consumo han cambiado. En muchos barrios el cambio de uso responde a criterios de especulación, pero no es nuestro caso”, asegura Manuel González, presidente de la Asociación de Comerciantes del Rastro. Este es uno de los distritos más peculiares de la ciudad, con muchos puestos de antigüedades y artículos para coleccionistas. “Los propietarios tienen que buscarse la vida, porque las tiendas no dan dinero. Los apartamentos son la solución más rápida y rentable, puedo entender su auge”, añade. Los expertos reconocen que la reducción del número de locales disponibles puede repercutir en los precios y dificultar el emprendimiento de los autónomos y las pequeñas empresas.

¿Cómo reconvertir un local en vivienda?

La transformación de los locales comerciales en viviendas ha ganado peso en el mercado español. Los propietarios, no obstante, tienen que cumplir con una serie de requisitos. En primer lugar, necesitan el visto bueno de un técnico municipal, aunque las administraciones se muestran cada vez más flexibles con este tipo de cambios. Una vez aprobada la propuesta, tienen que pagar las tasas e impuestos derivados de la solicitud y presentar los documentos necesarios en el catastro, que suele tener la última palabra. El inmueble tiene que satisfacer unos estándares de habitabilidad y eficiencia energética. La superficie utilizable debe ser de, al menos, 40 metros cuadrados y el techo tiene que tener 2,5 metros de altura. La reforma, no obstante, puede superar los 20.000 euros.