Te cambio mi casa por la tuya: la permuta de viviendas supera las 3.000 operaciones entre enero y mayo

La subida del precio de la vivienda de segunda mano un 10,8% en el primer semestre del año y la dificultad de los futuros propietarios para acceder a préstamos hipotecarios después de que los bancos hayan cerrado el grifo de la financiación para evitar la morosidad han sacado a escena una figura del mercado inmobiliario que poco a poco está ganando adeptos: la permuta de viviendas.

Se trata de una alternativa a la compra tradicional de inmuebles basada en el trueque, que entre enero y mayo ha sumado 3.005 operaciones, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Consiste en que dos propietarios intercambian voluntariamente sus viviendas de un valor similar sin ninguna compensación económica.

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No obstante, aunque en principio no debería haber dinero de por medio, la dificultad que supone que las dos propiedades tengan el mismo valor hace que, a veces, la parte cuya vivienda es más económica pague la diferencia a la otra. En estos casos el contrato sería mixto de permuta y compraventa.

“El mayor inconveniente de la permuta es la dificultad de que dos propietarios que quieren intercambiar sus viviendas se encuentren, que a ambos les guste la propiedad del otro y que estas tengan un valor similar”, señala Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. No obstante, existen portales en internet que ponen en contacto a interesados en cambiar sus propiedades.

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Cómo realizar el trueque

El procedimiento a seguir una vez que ambas partes optan por realizar el canje es tasar ambas viviendas y acordar su precio final. También es importante comprobar que están libres de cargas administrativas e hipotecarias y que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) está pagado. Para ello, hay que solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad, el último recibo del IBI que demuestre que está al corriente de pago y un certificado de la comunidad de propietarios que confirme que no existen deudas pendientes.

Ambos propietarios deben firmar un contrato de permuta que recoja las condiciones de la operación y después, hacer la escritura de vivienda ante notario con el fin de transmitir la titularidad de ambas propiedades. Por último, deben inscribir los inmuebles en el Registro de la Propiedad.

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Menor precio, la principal ventaja

El interés creciente por la permuta se debe a sus ventajas frente a la compraventa tradicional, entre ellas, destaca que estos inmuebles son, en general, más baratos, ya que suelen tasarse a un precio por debajo del de mercado. Además, dado que los impuestos y el resto de gastos se calculan en base a ese precio, sus importes también son inferiores.

Los más beneficiados con esta fórmula son aquellos que tienen que cambiar de ciudad y buscan vivienda en la localidad de destino y los que, a pesar de tener propiedades, no disponen de liquidez para comprar una vivienda o el banco no les concede un crédito hipotecario. Para ellos, la permuta inmobiliaria resulta una “muy buena opción”, señala Jesús Duque.

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Recuerda que fue en la crisis de 2008 cuando repuntó la permuta al reducir muchos bancos la concesión de créditos hipotecarios: “La única alternativa que vieron entonces muchos compradores fue optar por el intercambio”.

¿Qué pasa con las viviendas hipotecadas?

La permuta permite intercambiar viviendas con hipoteca, pero el precio de cada una será su valor de mercado menos el capital pendiente de amortizar. Desde Fotocasa ponen el ejemplo de una propiedad cuyo valor es de 100.000 euros y tiene una hipoteca de 20.000, en este caso se podría permutar por un inmueble de 80.000 euros sin hipotecar.

Antes de hacerlo, el banco con el que se tiene el préstamo debe estudiar el caso y decidir si aprueba el cambio de titularidad de la hipoteca, y si lo hace, bajo qué condiciones. Por su parte, en estos casos, el nuevo propietario tiene distintas opciones: realizar una novación para cambiar el titular de la hipoteca, contratar una nueva hipoteca para que figure como titular o cambiar la hipoteca de entidad financiera (subrogarse) si esta no acepta el cambio de titular.

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