Se duplicó la rentabilidad: en CABA, ahora aconsejan comprar propiedades para alquilar

La rentabilidad de los departamentos en alquiler en la ciudad de Buenos Aires fue de hasta 6,35% en 2024, de acuerdo con lo informado por distintas consultoras privadas. Este porcentaje, que representa la ganancia obtenida por alquilar una propiedad, muestra una mejora importante frente al 3,9% registrado un año atrás.

Según Reporte Inmobiliario, Cabaprop y Zonaprop, la rentabilidad aumentó en algunos barrios más que en otros y se ve un escenario más favorable para inversores que buscan destinar sus ahorros al “ladrillo” para luego destinar esas propiedades a alquiler.

Entre los factores que explican esta mejora se destaca el ajuste en los valores tras la derogación de la Ley de Alquileres. Con una oferta de propiedades relativamente estable, el mercado muestra una recuperación progresiva, lo que atrae a nuevos inversores.

De acuerdo con el análisis del Colegio Inmobiliario porteño propietario de Cabaprop, la rentabilidad bruta anual promedio del alquiler para vivienda alcanzó el 6,35% en contratos iniciados el 1 de enero de 2024, al tomar como referencia departamentos de dos ambientes.

Este incremento representa una recuperación en comparación con períodos anteriores y se explica, en gran parte, por la baja del tipo de cambio.

Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario de la entidad, destacó a Infobae que la inversión inmobiliaria se sostiene sobre dos pilares fundamentales: la rentabilidad y el capital invertido. “La primera tuvo en los últimos meses una recuperación muy interesante y hoy es muy razonable comprar para destinar en locación”, señaló.

Este contexto generó que inversores que anteriormente dirigían su capital a otros mercados vuelvan a interesarse por el sector inmobiliario, no solo por las ganancias que ofrece el alquiler, sino también ante la expectativa de una revalorización de los inmuebles.

Según Chej Muse, aunque los valores para alquilar se establecen mayormente en pesos, la inversión inmobiliaria se mide en dólares, ya que la compra de propiedades se realiza en esa moneda.

“En este escenario, la estabilidad cambiaria favorece el atractivo del mercado y refuerza la percepción de la propiedad como un activo seguro y rentable para los ahorristas”, amplió.

Crecimiento y más factores que lo explican

El aumento de la rentabilidad también se explica por la suba de los precios de los alquileres en relación con el valor de venta de las propiedades.

Según Reporte Inmobiliario, el cálculo se basa en los valores medios de las 7.056 unidades en oferta de alquiler formal en pesos, comparados con propiedades homogéneas en venta en cada barrio de la ciudad.

Asimismo, la menor regulación sobre los contratos permitió mayor flexibilidad en los ajustes, lo que también contribuye a la mejora en el rendimiento para los propietarios.

Otro factor clave es la estabilidad en la cotización del dólar y el impacto de la inflación en la fijación de precios. Con el encarecimiento del crédito hipotecario y la dificultad para acceder a la compra de vivienda propia, la demanda de alquileres se mantuvo alta, e impulsó el alza en los valores, aunque por debajo de la inflación.

Propiedades con mejor rendimiento

Los departamentos de tres ambientes lideran en rentabilidad con un 6,10% anual, seguidos por las unidades de un dormitorio con un 6,08% y los monoambientes con un 5,90%, según Reporte Inmobiliario.

“Los departamentos de tres ambientes usados ofrecen una mejor rentabilidad (sobre todo los ubicados en Monserrat, Villa Luro o Mataderos que oscilan entre un 7,50% y un 8,45% interanual) debido a una demanda sostenida por parte de familias tipo con uno o dos hijos y profesionales que necesitan un espacio adicional para el trabajo remoto. Ante la dificultad de acceder a la compra de una vivienda, estos grupos buscan alquilar unidades más amplias que les brinden comodidad y funcionalidad”, dijo Lisandro Cuello, experto inmobiliario.

En el otro extremo, los de cuatro ambientes muestran una rentabilidad menor, con un 5,10% anual en dólares.

Años para recuperar lo invertido

Zonaprop indicó que la relación alquiler/precio se ubica en 5,26% anual y que actualmente se necesitan 19 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 1,3% menos que hace un año.

Villa Lugano, Parque Avellaneda y La Boca encabezan el ranking de mejores opciones para inversores que buscan renta, con retornos del 9%, 7,5% y 7,1%, respectivamente.

Zonas como Constitución, Parque Patricios y Floresta ofrecen una rentabilidad de entre 6% y 7% en unidades de dos y tres ambientes, lo que las convierte en áreas recomendables para invertir en busca de una ganancia sólida.

En contraste, Puerto Madero, Palermo y Belgrano muestran los rendimientos más bajos, con rentabilidades del 3,3%, 4,2% y 4,4%, respectivamente.

Cuello concluyó: “Estos datos evidencian una fuerte brecha entre las diferentes zonas de la ciudad, lo que resalta la importancia de analizar la ubicación antes de realizar una inversión inmobiliaria”.