El Gobierno oficializó el sistema de hipotecas divisibles: en qué consiste y cuáles son los requisitos

Luego del anuncio del vocero presidencial, Manuel Adorni, fue quien informó modificaciones en el plan Procrear y la implementación de hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios en desarrollo; el Ejecutivo oficializó la medida económica tendiente a fomentar el acceso al crédito hipotecario y el desarrollo inmobiliario.

En el Decreto 1017/2024 publicado en el Boletín Oficial se confirmó la implementación de “hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común”.

El decreto señala la importancia del crédito hipotecario para mejorar el acceso a la vivienda, fomentar la inversión privada y apoyar la reactivación económica. Argumenta que el mercado inmobiliario requiere un entorno de estabilidad macroeconómica, como el descenso de la inflación y la mejora en los salarios reales. Además, se resalta el déficit de viviendas hipotecables, que afecta el acceso al financiamiento para obras futuras.

A fin de agilizar el proceso de acceso a viviendas y fomentar el desarrollo inmobiliario, se planteó necesario reducir la burocracia en la subdivisión y registro de propiedades, y se propuso el uso de figuras legales como hipotecas divisibles y derechos reales de superficie. También se destacó la importancia de una regulada intervención estatal, permitiendo que las partes acuerden la contratación de seguros u otras garantías.

Al respecto, se planteó que se “permitirá que las partes acuerden la contratación de seguros u otras garantías bajo las condiciones que determinen, ejerciendo la autonomía de la voluntad y siempre respetando las normas de protección al adquirente de buena fe”.

En el artículo dos del decreto, se establece que el acto constitutivo de la hipoteca divisible deberá cumplir con los siguientes requisitos:

1) El dominio del inmueble deberá constar libre de gravámenes o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor.

2) Deberá contar con un proyecto que determine la modalidad de la subdivisión, en el que deberá constar el número, características y destino de las futuras unidades funcionales o lotes de terreno, que describa el proyecto urbanístico.

3) Deberá contener la conformidad de las partes a fin que, una vez concluida la división del inmueble y transferido el dominio o constituido el derecho real de superficie a favor de cada adquirente, se proceda conjuntamente con la división del crédito y de la garantía hipotecaria que, desde ese momento, afectarán individual e independientemente a cada unidad o lote o superficie por el saldo que le pudiere corresponder a estos últimos.

A su vez, se aclaró que en caso de dividirse el inmueble objeto del desarrollo inmobiliario, el crédito y la hipoteca, podrá transferirse a los respectivos adquirentes, quienes asumirán el saldo de deuda correspondiente a su propia unidad funcional o lote, conforme a las condiciones convenidas con el acreedor hipotecario.

En lo referente a la constitución de hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios, el decreto remarca que “las partes podrán autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias”.

Hipoteca sobre derecho real de superficie para proyectos inmobiliarios

El título II del decreto sostiene que se podrá “constituir hipoteca sobre el derecho real de superficie, es decir sobre la rasante, vuelo o subsuelo, o sobre el derecho a construir en el inmueble, dentro del plazo de duración del derecho de superficie, de acuerdo con lo establecido en los artículos 2120 y 2206 del Código Civil y Comercial de la Nación”.

En caso de que el objeto del derecho real de superficie recaiga sobre una parte del inmueble, “deberá ser descripto con las precisiones y características propias de un documento cartográfico, en las condiciones que la normativa aplicable en la materia lo determine según la jurisdicción en que se encuentre”, plantea el decreto publicado este miércoles en el Boletín Oficial.

Por otra parte, el título III el Gobierno facultó a la Comisión Nacional de Valores a “autorizar a las entidades que cumplan con los requisitos que establezca la normativa que dicte al efecto, a anotar los boletos de compraventa, y todo otro contrato sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal o cualquier otro régimen de subdivisión del suelo, que prometan la entrega del derecho real de dominio o superficie sobre un inmueble futuro, sobre el cual no se pueda ejercer la posesión, en razón de la inexistencia de situación constructiva suficiente”.

Con el fin de asegurar el resguardo del derecho de propiedad y acceso a la vivienda, el ministerio de Economía dispondrá de medidas complementarias, y a su vez, “desarrollará e implementará mecanismos de armonización federal en materia de reconocimiento y aplicación administrativa uniforme de los derechos reales”.

De esa manera, el organismo buscará junto con la Comisión Nacional de Valores promover políticas uniformes de derechos reales en todo el país para facilitar la implementación de los derechos de propiedad y acceso a la vivienda; mientras que la Superintendencia de Seguros de la Nación deberá promover coberturas de riesgo para créditos hipotecarios, especialmente en los desarrollos inmobiliarios respaldados por hipotecas divisibles o derechos de superficie.