Mercado inmobiliario en el AMBA: por qué los precios de las casas siguen bajando mientras los departamentos aumentan

El mercado inmobiliario en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) inició el segundo semestre de 2024 con números en alza.

El AMBA, que abarca la ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires (GBA), muestra una mayor dinamica en la venta de propiedades, impulsada tanto por quienes disponen de ahorros como por la disponibilidad de créditos hipotecarios.

Esta situación se refleja en los registros de los Colegios de Escribanos de CABA y la Provincia de Buenos Aires, que en conjunto sumaron casi 16.000 operaciones en agosto, lo que representa un 25% más de escrituras que el mismo mes del año pasado al involucrar ambos distritos.

Esta reactivación está provocando que los precios, que habían tocado un piso histórico, comiencen a subir. Sin embargo, el informe de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (Udesa) reveló que, a diferencia de los departamentos, los valores de publicación de casas siguen en descenso.

De acuerdo con los datos recopilados, los precios de las casas en CABA disminuyeron un 2,2% en septiembre en comparación con el mismo mes del año anterior. En el AMBA la caída fue mayor, alcanzando el 5% interanual.

“Si bien hay personas que prefieren buscar casas o PH para evitar el pago de expensas, estas propiedades suelen ser más caras que los departamentos, sobre todo si tienen cochera, lo que eleva hasta un 20% el valor de tasación. Pero la reducción de valor es porque en CABA predominan las operaciones de departamentos”, explicó a Infobae Mariana Lucángeli, arquitecta y experta en Real Estate.

Otra razón detrás de la baja en el precio de las casas es que suelen requerir mayores inversiones en mantenimiento y renovación, lo que desincentiva a muchos compradores.

Lucángeli agregó: “Además, los departamentos ofrecen una mayor rentabilidad en alquileres, tanto tradicionales como temporarios, lo que hace que se prioricen en un mercado donde los inversores buscan optimizar sus ganancias. Por este motivo, los departamentos vieron un incremento en la demanda, impulsando el alza en sus precios”.

En contraste, según el informe, los precios de los departamentos mostraron una tendencia opuesta. En el último año, los valores subieron un 8,8% en CABA y un 5,1% en el AMBA.

Gustavo Lo Valvo, de una inmobiliaria que opera en la zona oeste porteña, destacó que la explicación detrás de esta diferencia es clara: “La demanda actual se concentra en propiedades con valores que oscilan entre USD 70.000 y USD 110.000, departamentos de uno o dos ambientes, según la zona. Y algo de 3 ambientes”.

El valor del metro cuadrado de las casas en CABA es de USD 1.315, según datos del análisis. En la Zona Norte del GBA, el promedio es de USD 836, mientras que en el Sur desciende a USD 650 por m2.

La única excepción es Vicente López, donde se registró una leve suba interanual del 0,8 por ciento. “Este partido es muy cotizado y uno de los pocos en los que las viviendas se valorizan con más fuerza, debido a su cercanía a áreas de servicios, buena conectividad, el acceso al río, y la oferta de casas amplias con diseños modernos y funcionales, que atraen a una demanda joven y selecta”, amplió Lucángeli.

En CABA, el comportamiento de los valores es dispar según la zona. Por ejemplo, en Núñez, Saavedra y Villa Pueyrredón ofrecen oportunidades con bajas interanuales de hasta un 6% en dólares.

Qué pasa con los departamentos

El precio promedio de los departamentos en venta es de USD 2.388 por m2, un 8,8% más que en 2023, de acuerdo con el trabajo.

En cambio, Palermo, Belgrano, Flores y Parque Chacabuco mostraron subas de hasta un 13% en departamentos, empujadas por la alta demanda en estas áreas, según explicó Lo Valvo. “La oferta limitada en estos barrios genera una competencia que empuja los precios al alza, especialmente en zonas con buena conectividad y servicios”, agregó.

Puerto Madero sigue siendo el barrio más caro, con un valor promedio de USD 5.600 por m2, y un incremento interanual del 6,4%; le siguen Palermo y Belgrano, con precios de USD 3.165 y USD 2.937 por m2, respectivamente.

Para la compra venta, los barrios de Caballito y Belgrano lideran las búsquedas en CABA, mientras que La Plata, Vicente López y La Matanza encabezan la demanda en el GBA.

Alquileres, por debajo de la inflación

El informe también destaca que los alquileres aumentaron por debajo de la inflación, con una suba del 52% en el último año en CABA, mientras que en Zona Norte del GBA la suba fue del 67 por ciento.

Para alquilar un departamento de dos ambientes y 45 m2 en CABA, se necesitan casi $520.000 por mes en promedio.

Barrios como Caballito, Belgrano y Recoleta siguen liderando la demanda de este tipo de unidades en CABA, mientras que Pilar, Quilmes, La Plata, Vicente López y La Matanza encabezan las solicitudes en el conurbano.

Los alquileres continúan en aumento, aunque lo hacen por debajo de la inflación, influenciados por la derogación de la Ley de Alquileres. Esta modificación contribuyó a estabilizar la oferta luego de varios meses de crecimiento sostenido, lo que genera un panorama más equilibrado tanto para inquilinos como para propietarios.

En CABA, los alquileres de departamentos registraron un aumento del 2,6% intermensual. “La oferta que se incorpora lo hace partiendo de un precio inicial más reducido en comparación con lo que se ofrecía hacia fines del año pasado, lo que provocó una estabilización en el precio medio de los alquileres”, concluyó Lo Valvo.