La oferta de departamentos en CABA se redujo 40% en dos años: cuántas unidades están a la venta y en qué barrios

Un estudio privado confirmó que la oferta de departamentos en venta en la ciudad de Buenos Aires se redujo un 40,72% desde octubre de 2022, lo que significa una baja de 45.794 unidades publicadas (llegaron a publicarse 110.000 en su nivel máximo y récord). Actualmente, hay 66.656 departamentos disponibles en los distintos portales inmobiliarios, aunque recientemente se registró un leve incremento, del 1,07% en los últimos 30 días.

Este ajuste en el mercado inmobiliario obedece a diversos factores que explican la caída de publicaciones, mientras algunos tipos de viviendas, especialmente las más accesibles, registraron un repunte en la demanda impulsado por la reintroducción de los créditos hipotecarios y el blanqueo.

Así lo confirmó un nuevo trabajo del Observatorio Estadístico del Sector Inmobiliario que pertenece al Colegio Inmobiliario porteño.

Miguel Chej Musse, coordinador del Observatorio, dijo a Infobae que “desde octubre de 2022, la oferta de departamentos en venta en CABA disminuyó considerablemente, debido a varios factores. Uno de los principales es que lo que se vendió no se repuso, ya que varios vendedores creen que el precio del metro cuadrado aún está bajo y prefieren esperar a que suba antes de volver a poner sus propiedades en el mercado. Además, el DNU que derogó la Ley de Alquileres favoreció el traslado de departamentos de venta al alquiler, reduciendo aún más el stock disponible”.

Además, al no concretar ventas hasta 2023, varios propietarios decidieron retirar sus inmuebles del mercado o postergar la venta. “La falta de acceso a créditos hipotecarios hasta abril último y la incertidumbre económica provocaron que muchos opten por alquilar en lugar de vender. Además, los compradores están más cautos, esperando mejores condiciones o ajustes en los precios para concretar una operación”, añadió Jimena Maderna, de Maderna Relaciones Inmobiliarias.

Escrituras hacia arriba

En julio, se escrituró el 5,06% de la oferta y, de acuerdo con los datos del Colegio de Escribanos porteño, se hicieron casi 5.000 actos notariales, el mejor registro luego de 74 meses. Para vender todo el stock, se necesitarían 20 meses (si no ingresara nueva oferta). Los barrios con más oferta promedio en portales son Palermo, Belgrano, Caballito, Recoleta y Villa Urquiza, precisó el trabajo del Observatorio.

“La cantidad de escrituras formalizadas se espera que aumente en los próximos meses debido a una demanda contenida. Los compradores perciben que el valor del m2 (promedia USD 2.100 según Cabaprop) está más bajo hoy que en el futuro, por lo que quienes no compren ahora podrían terminar adquiriendo propiedades más pequeñas en el futuro”, agregó Chej Musse.

Según el trabajo, las escrituras mostraron una suba del 47,33% interanual (julio de 2024 versus el mismo mes de 2023), en tanto que la variación mensual (julio respecto de junio) registró una suba del 16,87 por ciento.

Respecto de las búsquedas en los portales, se observa que el 45% de los interesados en adquirir propiedades tienen entre 25 y 44 años, varios de ellos buscando aprovechar los créditos hipotecarios.

Chej Musse acotó: “Por otro lado, los propietarios que venden son principalmente personas mayores de 60 años, y el 80% de los dueños de propiedades en Buenos Aires son jubilados”.

Los más buscados

En este escenario, los departamentos de 1 y 2 ambientes son los más buscados, principalmente por inversores que desean obtener una renta segura.

Zonas como Palermo, Belgrano y Núñez están entre las más solicitadas debido a su excelente ubicación, acceso a servicios y calidad de vida.

“Adicionalmente, los edificios que ofrecen amenities o espacios recreativos tienen una alta demanda, ya que los compradores valoran estos beneficios a la hora de tomar una decisión”, destacó Maderna.

Los barrios de alta demanda mantienen precios competitivos, compitiendo en una franja de valores accesibles y justos para el mercado actual. Aunque los precios tocaron su piso y el mercado de usados cayó en promedio un 40% entre junio de 2018 y agosto del año pasado, varios barrios como Colegiales, Villa Ortúzar y Almagro comenzaron a apreciarse, con aumentos de hasta un 12% interanual, según un análisis de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UDESA).

Maderna explicó: “El cambio de tendencia en el mercado se debe en gran parte a la reciente derogación de la Ley de Alquileres. Hoy los compradores son mayoritariamente inversores que buscan generar una renta futura, aprovechando la posible implementación de medidas de blanqueo y enfocándose en propiedades de 1 y 2 ambientes”.

Mientras tanto, aquellos que buscan su vivienda propia siguen activos en el mercado, acercando ofertas que suelen estar entre un 3% y un 7% por debajo del precio publicado, “buscando siempre oportunidades de inversión con precios competitivos”, amplió Maderna.

Los valores de cierre de operaciones de compra-venta en Recoleta, Palermo y Belgrano se ubican entre USD 2.000 y USD 2.500 por m2. Palermo se destaca por ser el que más ha subido, alcanzando hasta USD 2.800 por m2.

Sobre el futuro inmediato, la primera etapa del blanqueo, con fecha límite al 30 de septiembre, también inyectará dinero fresco en el mercado, permitiendo a personas que antes no podían justificar fondos a realizar operaciones.

Chej Musse concluyó: “Se espera que esto promueva tanto la compra de propiedades usadas como departamentos en pozo. Sin embargo, aunque la absorción del mercado ha mejorado en los últimos meses, sigue siendo baja, y debería superar el 7% o llegar al 8% para estabilizarse”.