¿Bajan los precios?: Barrio por barrio, cuánto hay que pagar para alquilar un dos ambientes en CABA

La demanda para alquilar departamentos de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires se mantiene alta. Desde que el DNU del Gobierno derogó la Ley de Alquileres, las propuestas siguen expandiéndose y distintas consultoras argumentan que los valores de publicación de nuevos alquileres continúan bajando o, al menos, ya no aumentan con la misma fuerza que el año pasado.

Sin la Ley de Alquileres, los propietarios destinaron más viviendas al mercado y la oferta se expandió entre un 180% y 200% desde inicios de 2024. Sin embargo, los costos para un inquilino siguen siendo altos, ya que las expensas también subieron más de un 160% desde mayo de 2023 y promedian los $100.000 por mes.

Entre las propiedades más buscadas se encuentran los departamentos de dos ambientes. La demanda es muy alta, para alquileres en pesos, se priorizan departamentos con balcón o conexión exterior. En dólares, se busca buen equipamiento y conectividad para estudio o trabajo desde casa.

Camila Castillo, de Camila Castillo Negocios inmobiliarios, destacó a Infobae que “los propietarios ahora pueden fijar sus propios aumentos y condiciones. Además, en casi todos los contratos se están incluyendo cláusulas de venta, lo que significa que las propiedades se mantienen en venta mientras están alquiladas. Aunque esto no es del agrado de los inquilinos, la gran mayoría lo acepta”.

Otra situación es que, a partir de acuerdos libres entre las partes y ante una situación económica compleja, los inquilinos también proponen contraofertas sobre el precio de publicación para tratar de reducir el valor inicial de los contratos.

Según Reporte Inmobiliario, los incrementos trimestrales se moderaron desde diciembre, oscilando ahora en un 5% mensual (por debajo de la inflación). Sin embargo, las cifras interanuales siguen siendo altas: los alquileres de departamentos usados de dos ambientes subieron un 285,68% hasta abril.

Tendencia

Desde el mercado sostienen que en el inicio de los nuevos contratos de alquiler se advierte una desaceleración en los valores de los departamentos de dos ambientes en CABA.

Las cotizaciones estaban muy altas al salir el DNU y, con el aumento de la oferta, los propietarios tuvieron que bajar los precios porque las propiedades quedaban estancadas por más de 6 semanas.

“Por ejemplo, al inicio de año un monoambiente a estrenar en la zona de Mataderos/Liniers estaba aproximadamente en USD 400; ahora, por ese dinero, se puede conseguir un tres ambientes muy lindo”, aseguró Castillo. Tras el DNU, la oferta de departamentos en alquiler aumentó considerablemente, lo que permite a los interesados tomarse más tiempo para decidir y presentar contraofertas, algo que no sucedía antes.

“La mayor oferta obliga a los propietarios a ajustar los precios a niveles más realistas, de lo contrario no se alquilan. Actualmente, alquilar un departamento demora más porque la gente analiza el mercado, el precio y el valor de las expensas, que han subido mucho y afectan directamente la erogación mensual”, dijo Patricia Contestabile, de Patricia Contestabile Negocios Inmobiliarios.

Actualmente, todos los contratos se ajustan según el Índice de Precios al Consumidor (IPC). En el caso de viviendas, la mayoría se ajusta cada cuatro meses.

Castillo agregó que “los propietarios ya no tienen que esperar un año para aumentar los valores como ocurría antes con ley derogada, lo que hace que el alquiler de la propiedad sea más conveniente para ellos”.

Créditos y dinámica

Otro factor que puede influir en el mercado de alquileres es la aparición de los créditos hipotecarios. Aunque aún es incipiente y no se sabe exactamente cómo evolucionará, crecen consultas para la venta, tanto de personas que quieren dejar de alquilar como de aquellas que buscan adquirir una propiedad para generar rentabilidad.

Contestabile amplió: “Si esto evoluciona favorablemente, impactará en el mercado de alquileres. En cuanto a los valores de alquiler para departamentos de dos ambientes en Belgrano o Las Cañitas, estos dependen de las condiciones del inmueble y las características del edificio, como si tiene amenities y seguridad. Los precios oscilan entre $420.000 y $520.000 mensuales, y se suelen pactar con con ajuste trimestral según el IPC”.

Para antes de fin de año, se estima que una gran parte de las personas que buscaban alquileres seguramente pasarían a pagar por su vivienda propia.

“La demanda de alquileres bajará un poco, pero aumentará la de propiedades apto crédito. Recibimos consultas diarias porque los inquilinos prefieren destinar el dinero del alquiler a la cuota de un crédito”, señaló Castillo.

Un dos ambientes en Mataderos de 40 m2 parte desde $250.000 mensuales. En el barrio Naón, con viviendas muy cotizadas, los valores equiparan a Palermo; allí, un dos ambientes sobre la avenida Emilio Castro oscila en USD 600 mensuales.

Valores

A continuación, los precios promedio de alquiler de departamentos de dos ambientes según Zonaprop:

Puerto Madero: $1.052.056.

Palermo: $505.329.

Colegiales: $491.794.

Núñez: $487.284.

Belgrano: $481.859.

Recoleta: $474.744.

Coghlan: $478.021.

Chacarita: $465.494.

Villa Urquiza: $466.948.

Villa Crespo: $462.626.

Villa Ortuzar: $445.866.

Parque Chas: $445.600.

Balvanera: $442.977.

Paternal: $437.761.

Villa Pueyrredón: $434.932.

Almagro: $428.279.

Villa del Parque: $426.905.

San Cristóbal: $414.519.

Villa Luro: $414.674.

Villa Gral Mitre: $408.844.

Caballito: $408.026.

Agronomía: $406.258.

Retiro: $403.783.

San Nicolás: $403.156.

San Telmo: $399.870.

Monserrat: $391.578.

Constitución: $381.994.

Monte Castro: $379.395.

Parque Patricios: $383.906.

Barracas: $384.184.

Flores: $385.100.

Santa Rita: $370.266.

Floresta: $359.190.

Parque Avellaneda: $357.222.

Liniers: $342.813.

Lugano: $292.018.