Alquileres en el Gran Buenos Aires: hay recuperación de la oferta, pero los aumentos interanuales superan el 230 por ciento

Tras la derogación de la Ley de Alquileres por el efecto del reciente DNU presidencial, la oferta de propiedades en el Gran Buenos Aires (GBA) comienza a recuperarse. Sin embargo, los valores continúan en ascenso, con aumentos acumulados que superan el 230% interanual en los tres corredores del conurbano.

En promedio, un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados no baja de los $208.087 al mes, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 oscila en $310.119 mensuales.

Según Zonaprop, la zona norte del GBA experimentó un aumento del 16,8% en diciembre, elevando el alquiler promedio de un departamento de tres ambientes a $438.584 mensuales.

Olivos, en el partido de Vicente López, es el barrio con la oferta más cara del mercado del GBA, con un valor de $530.670 mensuales. Le sigue Vicente López con un valor de $514.937 y Nordelta con un valor de $483.565 al mes. Por otro lado, San Miguel y Villa Ballester presentan menor precio, $218.647 y $239.655 pesos por mes, respectivamente.

El precio del alquiler en la zona oeste-sur se incrementó un 13,4% en diciembre último.

Villa General Paz, partido de 3 de Febrero, lidera el ranking con la oferta más cara con un precio de $254.247 mensuales, le siguen Caseros ($252.162) y Wilde ($250.925 al mes).

Por el contrario, los alquileres más económicos se encuentran en Moreno ($161.758 mensuales), Villa Luzuriaga ($163.906) y Haedo ($177.249 al mes).

Paulatino retorno de propietarios

Especialistas coinciden en que, en los tres corredores del GBA, la oferta reacciona de manera positiva de forma gradual tras el DNU. Se estima que en algunos partidos como Tigre, Avellaneda, Quilmes, entre otros, ahora existe un 20% más de propuestas en comparación con hace 40 días.

En Morón, por ejemplo, actualmente hay cerca de 140 departamentos, en contraste con los 115 unidades a principios de diciembre. Sin embargo, más del 65% aún se ofrecen en dólares.

“Desde la derogación de la Ley de Alquileres, los propietarios mostraron un interés creciente en volver a alquilar sus propiedades. Después de enfrentar las dificultades de una ley que nunca estuvo a su favor, ven con satisfacción dicha derogación”, señaló a Infobae Ariel José Córdoba de Córdoba Propiedades.

En San Miguel, se impulsan acuerdos con una duración máxima de dos años.

Córdoba especificó: “En cada contrato, establecemos una cláusula para ajustar los montos ante cambios abruptos en la economía. Consideramos diversas opciones. La atención está en las variables y en mantener un diálogo constante entre las partes.”

Se están pactando ajustes cuatrimestrales del 45% por inflación. “A veces resulta inviable realizar ajustes de tal magnitud. Proponemos revisar nuestra posición frente al mercado cada 4 meses. La colaboración mutua es esencial en este proceso”, amplió Córdoba.

En esta zona que conecta el norte con el oeste del GBA, los valores de alquiler para un departamento de 2 ambientes, 45 m2 con cochera, ronda los $185.000 más $35.000 de expensas. De 3 ambientes con 65 m2 se sitúa en $210.000 más $45.000 de expensas. Un dúplex de 3 ambientes con cochera, patio y parrilla tiene un precio cercano a los $245.000; una casa de 4 ambientes con cochera, pileta y parrilla se ubica alrededor de $285.000 al mes.

En la zona sur, la oferta parece estar a punto de expandirse. Varios propietarios que previamente optaron por esperar, no autorizar nuevas reservas o retirar de la oferta sus departamentos, ahora muestran interés en alquilar sus viviendas.

Leandro Gómez, de Gómez Propiedades, señaló: “Persisten dudas entre los inquilinos, ya que aquellos sin una necesidad imperiosa de mudarse están evaluando la posibilidad de que la ley pueda experimentar un nuevo cambio en el Congreso. Consideramos que, por el momento, no se revertirá la situación”.

En la actualidad, los propietarios de viviendas entre Lanús y Avellaneda optaron por la modalidad de alquiler en pesos con una duración de 2 años, con ajuste cuatrimestral según el Índice de Precios al Consumidor (IPC).

“En cuanto a los valores actuales, estos se adaptaron a la oferta y demanda, influenciados por la devaluación actual. La ubicación geográfica también juega un papel crucial, siendo las unidades más cercanas a zonas comerciales las que experimentaron mayores incrementos en su precio”, puntualizó Gómez.

En Lanús Centro, un departamento de 2 ambientes con cochera alcanza los $300.000 mensuales. De 3 ambientes con cochera, los precios oscilan entre $400.000 y $500.000, dependiendo del tipo de torre y la presencia de amenities.

En el segmento de casas de 3 o 4 ambientes, la mayoría se ofrece en valor dólar billete, especialmente durante la temporada veraniega y por acuerdos temporales. Se observa una tendencia a destinar casas con varios ambientes a alquileres del tipo profesional, como consultorios o estudios.

Finalmente, en Castelar e inmediaciones, en la zona oeste, se observa que de manera gradual, los propietarios están mostrando disposición para regresar al mercado de alquiler de viviendas.

Matías Szpira, de Matías Szpira Bienes Raíces, indicó: “Nuestro enfoque es siempre facilitar el acercamiento entre las partes para lograr el mejor acuerdo posible. La preferencia por contratos de 2 años persiste en el ámbito residencial, y observamos que el ajuste cuatrimestral por IPC está ganando popularidad en su mayoría”.

Un dos ambientes con cochera en Castelar norte se alquila por $300.000 mensuales, y un tres ambientes en $420.000 con cochera.

“Los valores siguen en aumento, pero con la creciente oferta que se prevé, se anticipa un reajuste en forma de meseta o incluso, en algunos casos, una leve disminución en el punto de partida. Esta adaptación se debe a la competencia en aumento en el mercado inmobiliario”, concluyó Szpira.