Buenos Aires vive un boom de construcción. En la actualidad se edifican 5.183 obras que totalizan más de 40.000 viviendas y se estima que el año que viene se iniciarían unas 500 propuestas más que están en trámite en distintas etapas de habilitaciones, planos y otros avales necesarios para comenzar la construcción.
Hay construcciones en casi todos los barrios en busca de captar la demanda joven, sobre todo, y familias con hijos pequeños. Aunque hay opciones para todos los públicos. Prevalecen las viviendas de 2 y 3 ambientes con cocinas provistas de barra desayunadora, península o isla, ambientes integrados y abiertos en varios casos y dormitorios que tienen amplias aberturas.
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Palermo es el barrio que con mayor cantidad de obras en acción (506), seguido por Villa Urquiza (343) y Villa Devoto (308). Luego, Belgrano (281), Caballito (261), Saavedra (240) y Flores (227). Los barrios con menor cantidad de obras registradas son Puerto Madero (5), San Telmo y Villa Soldati (14), La Boca (15), Villa Riachuelo (16) y San Nicolás (23).
La información se puede constatar a través de la herramienta del Gobierno porteño Ciudad 3D, una plataforma que permite ver en tres dimensiones las áreas edificables y brinda información sobre la conformación de cada barrio, permisos de obra otorgados e instancias de inspección.
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Gustavo Rossano, que opera dentro del mercado inmobiliario en la zona de Palermo, dijo a Infobae que “cerca del 13% de los inmuebles en venta pertenecen a edificios en construcción, esto sumado al récord de permisos de obras nuevas solicitados en 2021 nos permite pensar que en los años venideros tendremos mucho stock de nuevos inmuebles a la venta y a estrenar. Si vemos solamente el barrio de Palermo hasta octubre último hay una obra cada dos manzanas, un terreno en venta por manzana y 16 departamentos a estrenar o en construcción por manzana en venta”.
Desde el mercado inmobiliario sostienen que se sumarán muchos inmuebles a la venta, se renovará el “parque” que hay en la ciudad (cerca del 49% de las propiedades de CABA tienen más de 80 años de antigüedad).
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“La demanda de los habitantes de esos nuevos inmuebles es distinta a la que tenía antes de la llegada de la pandemia. Hoy el nuevo usuario de esos departamentos pide más espacios abiertos, más luz y ventilación, terrazas, balcones grandes y espacios para trabajar o estudiar desde casa”, amplió Rossano.
Usuario final
Por lo general las viviendas que hoy están en obras se están comercializando a compradores que son usuarios finales.
“El público inversor que compraba en pozo y esperaba que cuando le entreguen la unidad, luego destinarla en alquiler ha desaparecido desde que entró en vigencia la polémica Ley de Alquileres. La rentabilidad es muy baja (hoy promedia el 3,2% cuando antes de 2014 era entre el 6% o 7% anual), los aumentos anuales y contratos a 3 años han desalentado al ahorrista que antes veía que la compra de viviendas en obras era un buen negocio”, detalló a Infobae Leandro González, constructor de inmuebles en la zona de Chacarita y Villa Crespo.
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Por otro lado, los que apuestan por comprar en pozo acceden a una inversión menor que las unidades ya finalizadas. Generalmente, se ingresa con valores de m2 más bajos que un departamento terminado, y al finalizar el emprendimiento estos precios pueden incrementarse hasta en un 30 por ciento.
Hoy el valor del m2 en pozo promedia los USD 1.800 entre los barrios donde es más barato como Mataderos, Floresta y San Cristóbal que oscilan entre USD 1.580 y USD 1.600, y los más caros como Palermo, Belgrano o Caballito donde las cotizaciones trepan hasta USD 2.900 por m2.
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González precisó que en Villa Crespo y Chacarita hay proyectos en donde el valor del m2 llega hasta USD 2.500 y las viviendas tienen que tener balcón o alguna terraza propia como algo excluyente. “Sino tienen expansiones o áreas que conecten con el exterior no tienen éxito de venta. Eso llegó para quedarse desde el arranque de la pandemia”, amplió.
Comprar viviendas en obra permite el financiamiento en pesos y cuotas, luego de un primer desembolso en dólares.
Quienes compran en pozo acceden a un ahorro de entre el 10% y el 20% respecto del precio final de venta. “El valor de m2 de preventa permite acceder a más metros cuadrados que si la unidad estuviese terminada”, concluyó Rossano.
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