Renta financiera: cuánto deberán pagar los que vendieron una propiedad este año y cómo será en el futuro

La publicación del decreto reglamentario de la Ley de Reforma Tributaria, que precisa el alcance del impuesto a las ganancias sobre la renta financiera, modificó a partir de ahora los tributos que se pagan a la hora de vender una propiedad.

Con todo, se verán afectados por el impuesto a la renta financiera aquellas personas o empresas que realicen operaciones inmobiliarias con propiedades adquiridas a partir de 1° de enero de 2018. En ese caso, el impuesto es una alícuota especial del 15% sobre la utilidad, es decir, sobre la ganancia que se generó entre la compra y la venta.

"Hay que trazar una línea divisoria entre los inmuebles adquiridos a partir del 1° de enero de 2018 que cuando se vendan son los que van a pagar el impuesto a las ganancias", explicó César Litvin, CEO del estudio Lisicki, Litvin & Asoc. El resto de las operaciones seguirán pagando el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que ya se venía aplicando y que representa el 1,5% del precio de venta.

El ITI no se derogó por la nueva reglamentación. Ambos impuestos van a convivir y la aplicación de uno u otro va a depender exclusivamente de la fecha de compra del inmueble.

Según el especialista tributario, a partir de la implementación del nuevo esquema, ya no se verán tantos casos de operaciones inmobiliarias "subfacturadas", es decir, cuyas escrituras se registraban por hasta un 30% por debajo de su valor. "A partir de ahora , al comprador no le va a convenir la subfacturación porque cuando venda esa propiedad va a tener que pagar más", advirtió Litvin.

Una de las novedades que incorpora la reforma es que también son gravados las cesiones de boletos de compraventa. "Por ejemplo, si una persona suscribe un boleto y lo cede antes de tener el inmueble, esa ganancia que obtiene paga el 15%. Siempre en la medida que la suscripción del boleto original sea a partir del 1° de enero de 2018", detalló Litvin.

Es el caso de aquellos que suscriben un boleto para una propiedad "desde el pozo" y lo venden cuando tienen un 80% o 90% de la propiedad a terminar. Esa ganancia entre las dos operaciones, que antes no pagaba, a hora pagará el 15%.

Para saber cuál de los dos impuestos es más favorable para el vendedor —ITI o impuesto a las ganancias— hay que estudiar cada caso en particular, porque depende mucho del momento en que se compró ese inmueble.

Sin embargo, se pueden hacer algunas simulaciones. Si se compró una propiedad en enero de 2018 por USD 100.000, en ese momento equivalía a unos $1,7 millones. Si esa misma propiedad se vendió en septiembre, esos mismos USD 100.000 ascendían ya a más de $4 millones. En ese caso el propietario no ganó en dólares, pero en pesos tuvo una ganancia por la que deberá pagar el 15%. "Con este nuevo impuesto puedo estar perdiendo en dólares y pagar el impuesto igual porque se aplica sobre los pesos", resaltó Litvin.

"En principio nos falta descifrar cómo se va a actualizar no el valor de las propiedades. Si se compra ahora a USD 100.000 y dentro de seis meses el dólar llega a $50, ¿por qué parámetros se actualiza? Es un tema fundamental porque no obtenés ganancias si comprás en USD 100.000 y vendés en USD 100.000. No es lo mismo si el país estuviera más estable. Si tiene actualización por inflación no es ganancia", describió Alejandro Bennazar, titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CAI).

Desde el sector inmobiliario, aseguraron que el impuesto va a causar resquemores entre los inversores que antes optaban por comprar una propiedad "desde el pozo" como forma de ahorro y hoy pueden preferir otro instrumento. "Esto se da en el marco de una de las peores caídas para el sector en los últimos 20 años", señaló Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires.

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