Retrasos en los trámites de vivienda pueden terminar en sanciones para las notarías en Colombia: hay fuerte advertencia

Una decisión de la Corte Constitucional mantiene en firme las reglas de la Ley 2434 de 2024 que prevén sanción disciplinaria para los notarios que incumplan los plazos en trámites de adquisición de vivienda en Colombia. El fallo busca acelerar el proceso para las personas que financian la compra de vivienda por medio de crédito hipotecario o leasing habitacional, el sistema de financiación de vivienda mediante un contrato de arrendamiento financiero.

La medida del alto tribunal implica que, desde la vigencia de la ley, cualquier retraso injustificado del notariado en la formalización de operaciones inmobiliarias puede ser motivo de sanción. Esto plantea un nuevo escenario para compradores, notarios y oficinas encargadas de la escrituración, lo que abre posibilidades de agilizar la adquisición y favore a los que utilizan instrumentos de financiación formal.

La Corte fijó que los plazos de cada trámite están respaldados por la Ley 2434 de 2024 y reiteró que, para contratos financiados con recursos estatales, existe un mecanismo especial de reparto notarial por etapas:

• Contacto inicial.
• Presentación de documentos.
• Firmas de todos los actores.
• Envío final de las escrituras.

El tribunal declaró que el notario que no respete los tiempos legales incurrirá en falta disciplinaria, por lo que podrá ser objeto de investigación, sin que la responsabilidad sea automática. Las sanciones abarcan desde llamados de atención hasta medidas más severas, siempre que existan pruebas de dolo o culpa. Según la Corte, esto busca erradicar demoras habituales que dificultan llegar a la vivienda propia.

Criterios de la Corte Constitucional sobre sanción a notarios

La decisión se apoya en consideraciones jurídicas precisas. El alto tribunal subrayó que la norma “no puede analizarse de manera aislada, sino junto con el Estatuto del Notariado y el Código General Disciplinario”. De este modo, descartó vulneraciones a los principios constitucionales de legalidad y tipicidad.

Asimismo, enfatizó en que toda sanción debe seguir criterios de razonabilidad y proporcionalidad, sin desconocer el debido proceso. “Cualquier eventual sanción debe respetar criterios de razonabilidad y proporcionalidad, además de las garantías de defensa previstas en el ordenamiento jurídico”, añadió el organismo. No habrá investigaciones automáticas y cada caso debe analizarse de forma individual para determinar si existieron dolo, culpa o factores eximentes.

El sentido del fallo trasciende lo disciplinario: la Corte considera que fijar plazos concretos en la escrituración es clave para “reducir barreras que encarecen, retrasan o dificultan la compra de vivienda”. Con ello, se resguarda tanto el derecho de los compradores como la seguridad jurídica del proceso.

Ante el análisis, el tribunal declaró la constitucionalidad de las reglas cuestionadas y ratificó el esquema aprobado por el Congreso de la República, en el que los notarios estarán sujetos a investigación disciplinaria si se evidencian incumplimientos en los plazos legales.

Mercado inmobiliario: auge de la vivienda usada

La actualización normativa llega en un momento cambiante para el mercado y el sector en Colombia, que registran variaciones marcadas entre los segmentos de vivienda nueva y usada.

Según datos de la Asociación Nacional de Instituciones Financieras (Anif) y la plataforma Habi, el protagonismo de la vivienda usada aumentó mientras que las iniciaciones de proyectos nuevos alcanzaron en marzo de 2026 su nivel más bajo en los últimos 15 años. El panorama se intensifica con la fuerte caída de subsidios para vivienda de interés social (VIS): las asignaciones pasaron de 86.397 en 2022 a tan solo 3.902 durante 2026, consecuencia directa de la suspensión del programa Mi Casa Ya.

La demanda se reorienta hacia la vivienda de segunda mano, que surge como alternativa relevante para las personas que buscan opciones de financiamiento y entrada al mercado inmobiliario. De acuerdo con Anif y Habi, en 2025 el 48% de los créditos hipotecarios se destinó a la compra de viviendas usadas, lo que refleja una transformación estructural en las preferencias de los compradores.

Dicho movimiento también facilita el acceso al sistema financiero de personas que encuentran dificultades para ingresar al segmento de vivienda nueva. Expertos en el sector resaltan que la solución habitacional de segunda mano cobra un peso central en las estrategias de acceso a vivienda.

Impacto económico del crédito para vivienda usada

El estudio de Anif y Habi examina los efectos macroeconómicos del auge en el crédito hipotecario para vivienda usada. Los hallazgos muestran que la movida amplía el acceso financiero y tiene repercusiones positivas para la economía nacional.

Al utilizar modelos económicos inspirados en el Fondo Monetario Internacional, los investigadores determinaron que un incremento equivalente a un punto porcentual (pp) en los desembolsos hipotecarios para vivienda usada —es decir, unos $37.000 millones adicionales— puede generar un crecimiento acumulado cercano a $180.000 millones en el Producto Interno Bruto (PIB) real, lo que se extiende desde el trimestre en que se hace el desembolso hasta el año siguiente.

Tal como detalla el informe, “el estudio sostiene que el crédito hipotecario asociado a vivienda usada tiene efectos importantes sobre el crecimiento económico y el acceso financiero de los hogares”. El resultado muestra la relevancia progresiva del segmento de inmuebles usados en el desarrollo económico de Colombia y en la consolidación de una oferta habitacional diversificada.