Las cuotas de administración en conjuntos residenciales y edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal en Colombia no deben ajustarse automáticamente por el aumento del salario mínimo ni por la inflación, de acuerdo con una aclaración emitida por los ministerios de Trabajo y de Vivienda, Ciudad y Territorio.
La medida, formalizada mediante la Circular Externa 0028, busca despejar la incertidumbre entre copropietarios y administradores tras el anuncio del incremento del salario mínimo para 2026 y las denuncias sobre posibles aumentos desproporcionados en algunas copropiedades, según informó el propio documento oficial.
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La circular conjunta de los ministerios establece que fijar el valor de las cuotas recae exclusivamente en la Asamblea General de Copropietarios, conforme indica la Ley 675 de 2001. “Conforme al régimen de propiedad horizontal previsto en la Ley 675 de 2001, la determinación del valor de las cuotas de administración y sus incrementos es una competencia exclusiva de la Asamblea General de Copropietarios”, enfatiza el documento.
El proceso para modificar el valor de estas cuotas debe fundarse en el presupuesto anual aprobado por la asamblea. El artículo 38 de la ley establece que la asamblea define el presupuesto de ingresos y gastos para el funcionamiento del edificio o conjunto, y solo a partir de ese cálculo se fijan las cuotas ordinarias y extraordinarias obligatorias para cada propietario.
Esto significa que el monto que deben pagar los residentes no puede incrementarse en función de la variación del Salario Mínimo Mensual Legal Vigente ni del Índice de Precios al Consumidor (IPC). Así lo precisa la circular: “En consecuencia, el incremento de la cuota de administración no se encuentra legalmente atado al aumento del Salario Mínimo Mensual Legal Vigente o al Índice de Precios al Consumidor”.
La inflación y el salario mínimo no determinan el aumento de las cuotas
De acuerdo con la directriz de los ministerios, solo existen dos vías para modificar las cuotas: la aprobación de un presupuesto actualizado por la asamblea o la existencia de una fórmula explícita en el reglamento interno de propiedad horizontal. Si este reglamento interno prevé una fórmula para calcular incrementos, puede aplicarse, aunque la asamblea puede decidir modificarla.
El documento resalta que el gasto real de la copropiedad, que incluye mantenimiento, seguridad, servicios comunes y administración, determina el valor de la cuota. Cualquier ajuste debe justificarse exclusivamente en los costos previstos para el año correspondiente: “Cualquier ajuste en el valor de la cuota de administración deberá estar sustentado en el presupuesto aprobado por la Asamblea General o en lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal”.
La circular recuerda que las copropiedades gozan de autonomía para gestionar sus recursos, siempre dentro del marco normativo nacional. Se convoca a administradores y copropietarios a revisar minuciosamente sus presupuestos y a llevar a cabo asambleas informadas donde analizar en detalle cualquier posible ajuste de cuotas.
El objetivo de esta orientación es fomentar la toma de decisiones transparentes y fundamentadas técnicamente que, según la circular, deben garantizar la “transparencia, proporcionalidad y sostenibilidad financiera en la administración de los conjuntos residenciales”, al tiempo que salvaguardan los intereses de los propietarios y residentes.
Salario mínimo en Colombia tendrá nuevo incremento este 2026
El salario mínimo en Colombia experimentará un nuevo ajuste en 2026 debido a la implementación de la jornada laboral de 42 horas semanales, lo que incrementará el valor de cada hora trabajada aunque el ingreso mensual permanezca inalterado.
La proyección indica que al inicio del segundo semestre de 2026, el pago por hora alcanzará aproximadamente $10.422, superando así los casi $9.948 por hora establecidos en la primera mitad del año. Este alza se deriva exclusivamente de la reducción de la cantidad de horas trabajadas, ya que el sueldo básico mensual no recibirá un aumento adicional por decreto.
A partir de julio, quienes reciben el salario mínimo obtendrán este beneficio por el recálculo de la remuneración por hora. La modificación presenta ventajas directas para los trabajadores, aunque implica un desafío para los empleadores que verán impactada la estructura de costos empresariales.
El nuevo escenario implica que el salario mínimo continuará distribuyéndose mensualmente, pero su valor horario será mayor: cada hora ordinaria de trabajo se pagará a una tarifa superior, sin variar la suma mensual total.
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