El valor de la vivienda nueva en Colombia finalizó el 2025 con un incremento anual de 9,17%, una aceleración respecto del año previo, al tiempo que la composición del mercado urbano experimentó cambios sustanciales.
Ciudades intermedias como Armenia, Cali y Pereira no solo encabezaron el ritmo de encarecimiento, sino que alteraron el mapa tradicional de precios en el país, en un contexto donde factores como la reducción del programa Mi Casa Ya y la incertidumbre crediticia afectan la accesibilidad a la propiedad, según informó el Dane en su más reciente boletín.
El fenómeno más llamativo de este último ciclo fue el desplazamiento de las grandes capitales del liderazgo del aumento de precios.
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Armenia ocupó la primera posición con un ascenso de 15,73% en el valor de la vivienda nueva, seguida de Cali con 14,10% y Pereira con 12,53%.
Pasto siguió en el cuarto lugar con una variación de 12,34%. Fuera del Eje Cafetero y el suroccidente, el grupo de municipios de Cundinamarca —excluyendo a Bogotá— registró un alza del 9,33%. Dentro de los centros urbanísticos en los que más se incrementó el precio de la vivienda en el departamento se encuentran Cajicá, Chía, Mosquera, Madrid y Zipaquirá.
El análisis regional reveló contrastes marcados. Mientras en Popayán los precios apenas aumentaron 1,94%, Villavicencio y el área metropolitana de Cúcuta se situaron en los menores niveles del índice nacional, con 4,48% y 4,68% respectivamente.
Este dato adquiere relevancia considerando que Cúcuta había liderado el ranking en 2024 con un salto del 24,6%, cayendo en apenas un año a los últimos puestos.
El informe del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane) detalló una recomposición en la dinámica de la demanda inmobiliaria hacia áreas que antes manejaban precios absolutos más bajos en comparación con las grandes capitales.
El surgimiento de nuevas valorizaciones mediante proyectos y migraciones internas ha intensificado la presión sobre los precios en ciudades intermedias. La tendencia generalizada se refleja también en el comportamiento por tipo de vivienda: los apartamentos presentaron un aumento anual de 9,15%, ligeramente superior al de las casas, que subieron 8,91%.
En las grandes áreas metropolitanas, el comportamiento fue más moderado. Bogotá registró un incremento de 9,11%, alineado con el promedio nacional, mientras que Medellín reportó una variación de 8,29% y Barranquilla de 9,22%.
El precio de la vivienda en la capital del país resulta llamativo, ya que históricamente concentra la mayor actividad urbanística, pero su evolución en 2025 quedó prácticamente igualada al conjunto nacional.
En contraste, Medellín dejó atrás su trayectoria reciente asociada a procesos de gentrificación y renovación urbana. En vez de destacar por presionar los precios al alza, la ciudad se situó debajo del promedio nacional. El fenómeno se reflejó en un crecimiento anual de sólo 8,77%.
Así mismo, aunque el año cerró con un crecimiento sostenido, los últimos trimestres mostraron señales de enfriamiento. El aumento de precios trimestral fue de 1,44%, inferior al 1,74% de igual periodo del año 2024. Además, el valor de las casas descendió 1,41% en comparación con el trimestre previo, frente a un avance de 1,53% en los apartamentos.
El impacto del encarecimiento golpeó de manera diferenciada a los estratos socioeconómicos. En el cuarto trimestre, los estratos altos en Armenia experimentaron una variación de 17,42% en el precio de vivienda nueva.
Por su parte, el estrato bajo en Cali sufrió el mayor aumento interanual registrado entre todos los grupos analizados: 26,47%, cifra que más que duplica el promedio municipal de 13,21%. En Bucaramanga y Barranquilla, los incrementos en el estrato más bajo fueron de 16,31% y 15,86% respectivamente.
El encarecimiento de la vivienda nueva en 2025 coincidió con un contexto de deterioro sectorial. Un reciente informe de Corficolombiana expuso que el sector inició 2026 con los peores niveles de actividad registrados.
De acuerdo con la consultora, “los lanzamientos, iniciaciones y ventas registraron fuertes caídas y alcanzaron mínimos históricos, confirmando que el sector no solo permanece en contracción, sino que continúa profundizando su deterioro”.
El alza de precios se produjo en un entorno de menor apoyo público y de condiciones financieras más restrictivas consecuencia de los aumentos en las tasas de interés de los créditos, según la interpretación del Dane.
El país enfrenta así simultáneamente dificultades de acceso y una reducción de la actividad inmobiliaria, un fenómeno que redefine el atractivo y los desafíos del mercado de vivienda nueva en Colombia.
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