En Colombia, el comienzo de cada año marca un momento clave para los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, debido a que se activa el proceso de actualización del canon mensual que pagan los inquilinos.
Este ajuste no es discrecional, sino que está sujeto a reglas legales claras que buscan regular la relación entre arrendadores y arrendatarios.
De acuerdo con la normativa vigente, el incremento máximo del arriendo depende directamente del Índice de Precios al Consumidor (IPC), indicador que mide la inflación anual y que es calculado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane).
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Este dato se conoce en los primeros días de enero y corresponde al comportamiento de los precios durante el año inmediatamente anterior.
Una vez el Dane divulgue oficialmente el IPC correspondiente a 2025, los propietarios de inmuebles podrán calcular el porcentaje máximo que pueden aplicar al canon de arrendamiento. La ley establece que ningún aumento puede superar el valor anual de la inflación, independientemente de acuerdos verbales o interpretaciones particulares del contrato.
El marco normativo que regula estos procedimientos es la Ley 820 de 2003, la cual define las condiciones de los contratos de arrendamiento de vivienda urbana en el país. Esta norma señala que el ajuste solo puede realizarse cuando se cumple el período contractual pactado, que generalmente corresponde a un año contado desde el inicio del contrato o desde el último incremento aplicado.
En los contratos celebrados por un término anual, el arrendador únicamente puede exigir el aumento una vez finalizado ese período. Si el contrato no establece un plazo específico, la ley presume que se prorroga automáticamente por el mismo término inicial, lo que habilita la actualización del canon al cumplirse el primer año de vigencia.
Otro aspecto regulado es la forma en la que debe informarse el incremento. El propietario tiene la obligación de notificar al arrendatario el nuevo valor del canon, preferiblemente por escrito. En esa comunicación deben precisarse el monto ajustado, la fecha a partir de la cual se aplica y los mecanismos de pago acordados entre las partes.
La ausencia de esta notificación o la aplicación de un aumento superior al permitido por la ley habilita al inquilino para impugnar el ajuste ante las autoridades competentes. La legislación contempla que, si el incremento no se ajusta a los límites legales o contractuales, el arrendador podría enfrentar sanciones administrativas.
La ley también establece que el canon de arrendamiento debe ser claro y conocido por ambas partes, tanto al inicio del contrato como en cada ajuste anual. Cualquier modificación debe respetar los términos pactados y las disposiciones legales, sin imponer condiciones unilaterales.
En ese sentido, el arrendatario conserva el derecho a exigir que el aumento se calcule correctamente con base en el IPC oficial y a solicitar los soportes correspondientes. El incremento no puede aplicarse de manera retroactiva, ni antes de que se cumpla el período contractual establecido.
Además, el ajuste del canon no altera otras obligaciones del contrato, como el pago oportuno del arriendo, los servicios públicos o el uso adecuado del inmueble. Las condiciones contractuales se mantienen, salvo en lo estrictamente relacionado con el valor mensual autorizado por la ley.
Desde el punto de vista institucional, el Dane cumple un papel central, ya que su medición de la inflación define el límite legal del aumento. Hasta que ese dato no sea publicado oficialmente, ningún arrendador puede exigir un ajuste válido.
Las personas que consideren que sus derechos han sido vulnerados cuentan con mecanismos legales para presentar reclamaciones ante las autoridades administrativas o judiciales. La legislación colombiana prevé instancias para resolver conflictos derivados de incrementos irregulares, garantizando el cumplimiento de las normas que rigen el arrendamiento de vivienda urbana.
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