Conseguir una vivienda propia se ha convertido en una meta cada vez más lejana para muchas familias colombianas.

Las ayudas de las cajas de compensación, los programas del Gobierno Nacional y los incentivos de alcaldías resultan insuficientes frente a los obstáculos para acceder a un crédito hipotecario o hacer frente al alza de los precios del suelo urbano.

Así, el arriendo se consolida como la alternativa más viable para millones de hogares.

Según un informe del Banco de la República, en 2024 el 40,5 % de los hogares en Colombia reside en viviendas alquiladas.

En las zonas urbanas, esta proporción se acerca al 50 %, lo que representa un incremento considerable respecto a 2008.

Al mismo tiempo, el porcentaje de familias que son propietarias de su vivienda ha disminuido más de 10 puntos porcentuales en los últimos 16 años.

Esta situación responde a una combinación de factores económicos como:

• La construcción de nuevas viviendas no cubre la demanda.
• Los costos de la tierra aumentan sin pausa.
• Conseguir crédito se hace cada vez más difícil.

El informe también indica que en 2024 la construcción y el lanzamiento de nuevos proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) se redujeron. Las ventas de este tipo de viviendas disminuyeron un 10,2 %, mientras que el inicio de nuevas obras bajó un 9,3 %. En el caso de la vivienda no considerada VIS, la situación es todavía más limitada. Como consecuencia, hay una menor oferta de viviendas en el mercado, lo que genera mayor presión sobre los precios de los alquileres.

Ahora bien, el perfil de las viviendas en alquiler ha evolucionado en los últimos años. Los apartamentos ahora conforman el 80 % del mercado de arriendos y, en general, ofrecen mejores condiciones de infraestructura. Actualmente, el 90 % de estas viviendas cuenta con servicio de gas natural y el 95 % dispone de baño privado. Además, el desarrollo de edificios de varios pisos ha transformado el entorno urbano de las principales ciudades del país.

El peso del arriendo en la economía nacional es sustancial. En 2024, el valor de este mercado alcanza 26,4 billones de pesos, equivalentes al 8,8 % del PIB. Incide de lleno en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), donde representa una cuarta parte de la canasta, por lo que cualquier variación impacta directamente la inflación y el costo de vida.

Dedicar una parte cada vez más grande del ingreso al pago del arriendo se convierte en la norma, sobre todo después del salto que provocó la pandemia en 2020.

El Banco de la República documenta que, en ciudades como Valledupar, Bogotá y Popayán, los hogares destinan picos superiores al 30 % de sus ingresos mensuales solo en el pago del arriendo. El peso económico de esta partida no ha regresado a los niveles previos a la crisis sanitaria.

La informalidad se mantiene presente en buena parte del mercado. Acuerdos entre partes y contratos sin respaldo formal se explican por la escasa oferta de vivienda social y las limitaciones del sistema financiero, a pesar de la existencia de la Ley 820 de 2003, que busca regular el sector y proteger a propietarios e inquilinos.

El informe advierte que las diferencias regionales en el precio de arriendo son notables. Brechas de hasta 25% separan ciudades del país, sin que el ingreso nominal asegure el mismo nivel de bienestar en todo el territorio. La segmentación del mercado, el costo del transporte y la rigidez de la oferta alimentan estas distancias, que desafían la equidad urbana y condicionan el diseño de las políticas públicas de vivienda.

Bogotá no es la ciudad con los arriendos más caros

En ese contexto, se registra un cambio significativo en el mercado de arriendos. Por primera vez en 16 años, Medellín supera a Bogotá como la ciudad con los precios de alquiler más altos en Colombia. El informe del Banco de la República ubica a la capital antioqueña en el primer lugar del ranking, lo que evidencia tanto la integración del mercado urbano como el impulso económico de la región.

El precio del arriendo mantienen una relación estrecha con el IPC, debido a la indexación legal. Este año, la variación acumulada del arriendo efectivo alcanzó el 6,52 %, ligeramente por encima de la inflación total. El alquiler permanece como uno de los componentes más estables del índice, y sus variaciones influyen en las expectativas económicas y salariales de todo el país.