Hace cinco años, invertir en un fondo inmobiliario parecía una alternativa lejana frente a la compra directa de un departamento. Hoy, con nuevos vehículos regulados y oferta pública, esa opción empieza a ganar lugar en la Argentina y a ampliar el acceso al mercado para pequeños ahorristas e inversores institucionales.
En Argentina, el ladrillo siempre funcionó como reserva de valor, activo de refugio y forma de inversión casi exclusivamente individual. Cada uno compraba su unidad, la administraba como podía y rezaba para que el inquilino no desapareciera.
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El REIT (Real Estate Investment Trust) nació en Estados Unidos en 1960 como vehículo para democratizar la inversión inmobiliaria y permitir que pequeños ahorristas participen en el mercado de los bienes raíces. La concepción es estructurar el acceso al Real Estate como un activo financiero: con tickets bajos, con inversores de distintos tamaños conviviendo en el mismo vehículo, con obligaciones de información y con supervisión regulatoria. En pocas palabras: profesionalizar algo que históricamente operaba de manera artesanal.
El cambio de estructura
Hay un factor que no se suele mencionar, pero es clave: la eficiencia impositiva de estos vehículos. Un fideicomiso financiero bien estructurado permite canalizar la inversión de manera que los rendimientos no queden erosionados por cargas fiscales que sí aplican en una inversión inmobiliaria directa. Eso cambia el retorno neto de manera concreta.
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Un fideicomiso financiero bien estructurado permite canalizar la inversión de manera que los rendimientos no queden erosionados por cargas fiscales que sí aplican en una inversión inmobiliaria directa
En las últimas semanas se conocieron dos lanzamientos que confirman que la tendencia ya no es incipiente. REIT Ciclo Nova, impulsado por Grupo IEB y Grupo Briones, es el primer fondo inmobiliario que cotiza en Bolsa bajo el ticket REIT en BYMA, con una inversión mínima de $1.000 y cuotapartes negociables en el mercado secundario.
El vehículo captó USD 45 millones en su colocación inicial, con más de 3.500 inversores. Opera como un Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario regulado por la Comisión Nacional de Valores y se enfoca en propiedades terminadas en la Ciudad de Buenos Aires: departamentos, oficinas y locales comerciales, para generar renta por alquileres y potencial apreciación del metro cuadrado.
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Los nuevos instrumentos
El segundo es el fideicomiso financiero inmobiliario Espacio Añelo, de Idero, el primer instrumento de este tipo con oferta pública aprobado por la Comisión Nacional de Valores para Vaca Muerta. Invierte en departamentos corporativos ya construidos y alquilados a empresas petroleras multinacionales en Añelo y en la posibilidad de tokenizar los certificados de participación para facilitar la liquidez en el mercado secundario.
Fraccionan el acceso, profesionalizan la administración, incorporan regulación y liquidez, y permiten que tanto el pequeño ahorrista como el inversor institucional convivan en la misma estructura
El fideicomiso ya agotó su colocación. Son dos instrumentos distintos en geografía, activo subyacente y perfil de inversor objetivo. Pero comparten una lógica común: fraccionan el acceso, profesionalizan la administración, incorporan regulación y liquidez, y permiten que tanto el pequeño ahorrista como el inversor institucional convivan en la misma estructura.
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Eso es exactamente lo que hace cinco años nos parecía evidente y hoy empieza a generalizarse.
Lo que viene
Lo que viene no es trivial. Argentina tiene un mercado inmobiliario que históricamente capturó ahorro privado de manera masiva, pero de forma ineficiente, ilíquida y poco transparente. La combinación de un contexto macroeconómico más estable, la vuelta del crédito hipotecario y la aparición de estos vehículos regulados abre una ventana que no había existido antes: la posibilidad de que el ladrillo funcione como un activo financiero de verdad, con las mismas reglas de juego que acciones o bonos.
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La combinación entre mercado de capitales y Real Estate aparece como una de las herramientas con mayor potencial para ampliar el acceso al sector y acelerar proyectos de mayor escala.
En los registros recientes de la Comisión Nacional de Valores se multiplican las autorizaciones de fideicomisos financieros vinculados a desarrollos residenciales, comerciales, energéticos y urbanos, lo que confirma que el fenómeno ya no es aislado y que el mercado de capitales comienza a posicionarse como un pilar del financiamiento de activos reales.
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En los registros recientes de la Comisión Nacional de Valores se multiplican las autorizaciones de fideicomisos financieros vinculados a desarrollos residenciales, comerciales, energéticos y urbanos
El desafío para los desarrolladores ya no es solo construir bien. Es estructurar productos que puedan competir en ese mercado. Y para los inversores, la pregunta que durante años fue “¿compro un departamento o meto los dólares en el colchón?” empieza a tener una tercera respuesta posible, más sofisticada y más eficiente.
Que haya demanda concreta -miles de inversores que suscribieron en ambos lanzamientos- sugiere que el mercado estaba esperando esta oferta.
El autor es cofundador y director comercial de Grupo Nómada
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