Durante los últimos dos años, el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires atravesó transformaciones significativas. La derogación de la Ley de Alquileres y el regreso del crédito hipotecario, junto con la vuelta de los fideicomisos privados y un nuevo blanqueo de capitales que impulsó el flujo de fondos, permitieron retomar decisiones postergadas: comprar, construir, alquilar y financiar una vivienda volvió a ser una opción concreta en Argentina.
El sector tradicional reaccionó al nuevo contexto y logró triplicar la oferta de propiedades en alquiler, recuperando el nivel de operaciones habitual en la ciudad.
El segmento de alquiler temporario también evidenció un marcado incremento en la oferta de propiedades tras la derogación de la Ley de Alquileres, aunque en paralelo enfrenta el impacto de una menor afluencia de turismo internacional. La mayor competencia y una demanda acotada redujeron la rentabilidad del negocio en los últimos dos años.
La brecha cambiaria funcionaba como un subsidio implícito para el turista extranjero en Argentina. Con un diferencial del 100% al 200%, visitar el país resultaba mucho más accesible para el viajero internacional.
La eliminación de esa brecha puso fin al subsidio y la llegada de turistas encontró un nuevo equilibrio: en dos años, el turismo receptivo internacional cayó un 20% en todo el país.
Este informe se centra en el mercado de alquiler temporario, analizando el crecimiento en la oferta tras la derogación de la ley y la caída de la demanda tras la normalización del mercado cambiario.
Finalmente, se compara la regulación del sector a nivel internacional, donde Argentina destaca por su flexibilidad y capacidad de adaptación.
Oferta
A fines de 2023, la oferta de propiedades para alquiler temporario en la Ciudad de Buenos Aires era cercana a 26.600 unidades.
Para fines de 2025, a casi dos años de la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta superó las 35.000 unidades, lo que representa un aumento del 32 por ciento.
La oferta se concentra principalmente en el corredor norte de la ciudad.
Palermo, Recoleta, San Nicolás y Belgrano reúnen cerca del 60% de las publicaciones, gracias a su conectividad, atractivo urbano y densidad de servicios.
El precio promedio pactado por alquiler temporario en la Ciudad ronda los USD 34 por noche, variando según la cantidad de ambientes, amenities y ubicación.
Un departamento de dos ambientes genera un ingreso de USD 41 la noche, mientras que uno de tres ambientes alcanza 62 dólares.
Casi un tercio de las propiedades no registró reservas en los últimos doce meses.
En conjunto, la mitad de la oferta tuvo menos de 30 noches ocupadas, lo que evidencia un exceso de capacidad y una rentabilidad limitada de manera estructural.
Demanda en retroceso
El mercado de alquiler temporario enfrenta una demanda menor en todo el país, producto de la reducción del turismo internacional.
Según el Indec, el turismo de no residentes se contrajo un 15% en 2025, acumulando una baja del 20% en los últimos dos años.
El cepo y la brecha cambiaria facilitaban un subsidio al turista extranjero, que desapareció con la unificación de los tipos de cambio
La disminución de la demanda externa está asociada a la normalización del mercado cambiario.
El cepo y la brecha cambiaria facilitaban un subsidio al turista extranjero, que desapareció con la unificación de los tipos de cambio. Así, terminó el efecto de una “Argentina regalada” y el turismo receptivo internacional bajó un 20% en dos años, estabilizándose en un nuevo nivel.
Comparación internacional de precios y regulación
El aumento de la oferta y la caída del turismo receptivo en Buenos Aires impactaron en la rentabilidad del negocio temporario. En diciembre de 2025, el alquiler promedio en CABA fue de USD 34 por noche, mientras que en Río de Janeiro ascendió a USD 72, más del doble.
En Nueva York, la Ley Local 18 impone una regulación estricta sobre los alquileres de corta duración: todo anfitrión debe registrarse ante la Mayor’s Office of Special Enforcement y, desde 2023, propietarios e inquilinos tienen prohibido alquilar viviendas completas por menos de 30 días. El alquiler de corto plazo solo está permitido si el anfitrión reside en la unidad y recibe hasta dos personas, lo que excluye a una parte importante del stock y sostiene precios elevados.
En Barcelona, la oferta está sujeta a licencias obligatorias, cuya emisión fue congelada en 2015. El Ayuntamiento dispuso el cese total de la actividad turística en pisos residenciales para noviembre de 2028, lo que implica que esas viviendas deberán regresar al mercado residencial.
En Río de Janeiro, la regulación efectiva depende de los condominios, que pueden restringir o prohibir los alquileres temporarios para preservar el carácter residencial, según la jurisprudencia local.
A largo plazo, CABA demuestra flexibilidad para responder a cambios de mercado y capacidad para absorber mayor demanda
En contraste, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires opera con un marco simple, sin barreras de entrada y con libertad contractual, lo que favorece una oferta amplia. En la ciudad conviven precios competitivos, alta dispersión y fuerte segmentación.
A largo plazo, CABA demuestra flexibilidad para responder a cambios de mercado y capacidad para absorber mayor demanda, en parte gracias a la política de cielos abiertos y el crecimiento de vuelos internacionales directos.
El autor es profesor de Teoría del Crecimiento Económico, FCE-UBA, Investigador del Conicet y co-director del Observatorio de Innovación Social de la UBA
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