Un proyecto residencial que busca erigir una torre de 23 pisos frente al Embarcadero de San Francisco podría sentar un precedente en la pugna entre la normativa estatal y los límites urbanísticos decididos por los votantes.
A pesar de que en 2014 la ciudadanía respaldó con un 59% la Proposición B, que exige aprobación popular para levantar edificios más altos en terrenos portuarios, la actual legislación de aumento de densidad impulsada por el estado podría permitir que la iniciativa avance, según la información publicada por el San Francisco Chronicle.
La promotora Strada Investment Group proyecta construir 619 departamentos en el 555 de Beale Street, a cuatro cuadras del estadio Oracle Park. Aunque la mayor parte de la edificación respetaría el límite local de 33 metros, una torre sobre el extremo norte del predio pretende alcanzar los 23 pisos, superando ampliamente las restricciones vigentes.
Para hacer viable el desarrollo, Strada se acoge a la Senate Bill 330, una ley estatal aprobada en 2019 que busca agilizar la edificación de viviendas y aumentar la oferta de unidades asequibles. De los 619 departamentos planeados, 94 serán de alquiler con restricción de renta y parte del terreno se ofrecerá para edificar hasta 100 viviendas adicionales destinadas a familias de bajos ingresos.
El predio, propiedad del puerto y utilizado hasta hace poco como centro de atención a personas sin techo, sería así transformado en una de las operaciones residenciales más grandes autorizadas en la franja costera desde el referéndum de 2014.
Jesse Blout, socio de Strada, precisó que ya se eliminaron 200 unidades del diseño original para responder a las preocupaciones vecinales. La empresa considera que la normativa de aumento de densidad habilitaría hasta 1.200 departamentos en el lugar, pero ha optado por mantener el proyecto en una escala más contenida.
Disputa legal entre normativa estatal y voluntad popular
La propuesta reaviva la disputa entre defensores del waterfront (frente marítimo) y partidarios del crecimiento residencial. Grupos como la San Francisco Waterfront Alliance, que agrupa a propietarios de viviendas cercanas, sostienen que la ley estatal no debería anular el mandato surgido de las urnas.
El abogado Scott Emblidge, representante del colectivo, dirigió una carta al fiscal municipal David Chiu y a la consejera legal del puerto Michelle Sexton: “Cuando los votantes de San Francisco promulgan una legislación local, tienen derecho a que el City Attorney la respete y la defienda. Si un promotor quiere erigir una torre que exceda el límite de altura en terrenos portuarios, debe hacerlo únicamente si consigue la aprobación de los votantes”.
Desde el despacho de Chiu respondieron que continuarán defendiendo la legalidad de las ordenanzas votadas por la población o aprobadas por la Junta de Supervisores. Se admitió que cuando el poder legislativo de California sanciona leyes que podrían prevalecer sobre las normas locales, la fiscalía asesora a las autoridades sobre las opciones viables ante esos conflictos.
Jennifer Hernandez, directora del grupo de uso del suelo de Holland & Knight en la Costa Oeste, afirmó que la legislación estatal suele prevalecer: “Una vez que se adopta una ley estatal que limita el poder de la Junta de Supervisores o del Ayuntamiento, los votantes quedan igualmente restringidos”.
Sumado a esto, Hernandez recordó situaciones similares en Newport Beach, donde una medida para limitar el crecimiento residencial fue neutralizada por la obligación estatal de planificar la construcción de 4.800 unidades nuevas entre 2023 y 2031. “El tribunal fue contundente en determinar que el mandato local podía ignorarse para cumplir con la meta de vivienda impuesta por el estado”, explicó.
Por su parte, Barbara Kautz, abogada especializada en suelo urbano, aseguró que la legislación actual permite a los promotores desatender normas objetivas municipales, como los topes de altura, y subrayó: “No hay ningún control. Los límites de altura pueden ser ignorados”.
Desde la perspectiva académica, Chris Elmendorf, profesor de derecho en la UC Davis y experto en vivienda californiana, aclaró que aún no existe un fallo de tribunal de apelaciones en relación con la ley de aumento de densidad.
“No hay una decisión judicial, hasta donde sé, que aborde esto aún. Estoy convencido de que el fallo favorecería a Strada. La ley estatal dice que los tribunales deben interpretar la norma para producir el mayor número total de unidades de vivienda”, explicó Elmendorf.
Apoyo institucional y los desafíos de la comunidad
Desde el Puerto de San Francisco, el director interino Michael Martin respaldó el proyecto y resaltó la colaboración de más de cinco años con la desarrolladora y su trabajo en coordinación con la comunidad.
Según Martin, este complejo constituye una “respuesta reflexiva e importante ante la crisis de vivienda”. Strada prevé ingresar la solicitud final el próximo mes y espera obtener todas las autorizaciones antes de finalizar el año. La legislación estatal exige que la evaluación no demore más de 180 días.
Entre los vecinos, Frank Lavin, escritor y ex funcionario diplomático residente en una torre cercana, estimó que las autoridades locales tienen el deber de defender la voluntad popular.
Lavin también propuso reducir la altura para evitar una litigación prolongada y sugirió: “No creo que el aumento de densidad estatal sea un pase libre para quebrar cada normativa de vivienda. Tal vez exista una solución para evitar llegar a los tribunales”.
Por otra parte, el ex alcalde Art Agnos, impulsor de la Proposición B en 2014, advirtió que la mayoría de los habitantes de San Francisco rechaza la idea de rascacielos junto al Embarcadero y previó que, en caso de una eventual consulta, la ciudadanía votaría por proteger la línea costera de nuevas torres.
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