El Supremo avala que una hipoteca inversa siga vigente sin intereses tras anular una cláusula abusiva

Dos recientes sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo han establecido criterios relevantes sobre las cláusulas de intereses de las hipotecas inversas, al considerar que pueden ser anulados los intereses remuneratorios cuando no se haya explicado de forma suficientemente clara al cliente que los intereses generados se incorporan a la deuda y pueden generar, a su vez, nuevos intereses.

En una hipoteca inversa, la entidad financiera adelanta al propietario una cantidad de dinero utilizando su vivienda como garantía. El importe recibido, junto con los intereses que se generan, constituye la deuda que posteriormente deberán afrontar los herederos para quedarse con la casa o que se liquidará con la vivienda.

El problema con los intereses en estos casos expuestos radica en que si una deuda de por ejemplo 100.000 euros genera 5.000 euros de intereses el primer año, con capitalización la deuda pasa a ser de 105.000 euros y el interés del segundo año se calcularía sobre esa nueva cantidad, que lleva incluida los intereses acumulados.

En la primera resolución, la sentencia 1.190/2026, de 17 de julio, analiza una hipoteca inversa de Kutxabank en la que se aplicaba un interés fijo del 5% sobre el saldo deudor, formado tanto por las cantidades recibidas por el cliente como por los intereses acumulados. "Es decir, los intereses anteriores generaban nuevos intereses", ha precisado Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, despacho especializado en derecho financiero.

En consecuencia, El Tribunal Supremo concluye que la forma de cálculo de los intereses no fue debidamente explicada y que la cláusula "no superaba el control de transparencia".

En el caso analizado, el cliente había recibido 92.950 euros, mientras que los intereses acumulados ascendían a 44.922 euros. El Supremo confirmó la resolución recurrida, que había declarado la nulidad del contrato, aunque precisó que en ese procedimiento no tuvo que pronunciarse sobre la posibilidad de que la hipoteca inversa subsistiera sin la cláusula de intereses, al no haberse planteado esa cuestión en el recurso de casación.

Una semana después, la sentencia 1.317/2026, de 24 de julio, volvió a abordar una hipoteca inversa, en este caso vinculada a Caja Vital Kutxa, y sí se pronunció expresamente sobre la posibilidad de mantener vigente el contrato después de eliminar la cláusula remuneratoria. El Supremo declaró nula por abusiva la cláusula que fijaba el interés retributivo y estableció que el contrato podía subsistir sin ella.

La resolución rechazaba, al mismo tiempo, la solución adoptada por la Audiencia Provincial de Valladolid, que había eliminado la capitalización de intereses pero mantenido el contrato aplicando un interés simple. El Tribunal Supremo recuerda que, conforme a la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), el juez no puede modificar una cláusula declarada abusiva para mantener sus efectos, sino que debe eliminarla del contrato. "Si existe abusividad hay nulidad y se tiene que dar por no puesta", ha resaltado Navas.

Por ello, una vez anulada la cláusula de intereses remuneratorios, el contrato puede continuar vigente, pero sin que la entidad pueda cobrar esos intereses. Es decir, el cliente mantiene la obligación de devolver el capital recibido, pero no debe pagar el interés remuneratorio establecido en la cláusula anulada.

Además, el banco debe devolver los intereses que el cliente ya hubiera abonado en aplicación de esa cláusula, junto con los intereses legales correspondientes.

UN PRODUCTO DIRIGIDO A PERSONAS DE EDAD

Para Juan Ignacio Navas, ambas resoluciones son especialmente relevantes porque ponen el foco en la información que debe recibir el cliente al contratar un producto dirigido principalmente a personas de mayor edad.

"(La hipoteca inversa) está dirigida a un público mayor, más vulnerable y no se ha explicado con detalle un producto complejo ni se han mostrado simulaciones", lamenta Navas quien se felicita de que el Supremo haya puesto pie en pared a estas "asimetrías informativas". Para Navas, las cláusulas remuneratorias anuladas "son muy interesantes para el banco y muy gravosas para el cliente".

"El Alto Tribunal ha dicho basta ya al abuso en las inversas. La clave es si se explicó de manera clara que los intereses generarían nuevos intereses y cuál podía ser el impacto real de la bola de nieve; si no hubo transparencia el resultado es nulidad e hipoteca sin intereses y con restitución de intereses ya satisfechos", ha concluido el socio-director de navascusi.com.