Necesitas ahorrar más de 100.000 euros para comprar una vivienda protegida: el caso de Boadilla y sus casas públicas para la “clase media-alta”

Que te adjudiquen una vivienda protegida no significa que puedas pagarla. En Boadilla del Monte, en la Comunidad de Madrid, el piso que más se repite en una nueva promoción municipal cuesta 344.748,89 euros antes de impuestos, cerca de 379.000 euros con IVA. Para un comprador que consiga una hipoteca por el 80% del precio, la cantidad que tendría que aportar por su cuenta alcanza los seis dígitos: unos 103.425 euros entre el 20% restante y el IVA, un tributo que los bancos no suelen incluir en la financiación hipotecaria. Todo esto, sin contar con otros posibles gastos asociados a la compra.

No se trata de vivienda libre. Son 108 Viviendas con Protección Pública de Precio Limitado (VPPL), promovidas por la Empresa Municipal del Suelo y Vivienda de Boadilla sobre suelo perteneciente al patrimonio municipal. Y tampoco se construyen en cualquier lugar: Boadilla es el tercer municipio español de más de 2.000 habitantes con mayor renta neta media por persona, con 26.668 euros anuales en 2023, solo por detrás de Pozuelo de Alarcón y Matadepera.

A partir de esta paradoja, se puede entender mejor cómo ha cambiado el perfil de quienes necesitan ayuda para acceder a una casa. Desde el propio Ayuntamiento reconocen la evolución: “La vivienda pública ya no es como era hace veinte años”, explican. Antes, sostienen, se asociaba a personas con menor poder adquisitivo; ahora “la vivienda pública es para clase media, media-alta”. Las cifras y los requisitos de las promociones de Boadilla permiten poner números a esta afirmación.

Más de 100.000 euros entre la entrada y los impuestos

Las 108 VPPL que se construirán en Valenoso, una zona residencial del municipio madrileño, no tienen todas el mismo precio. En el cupo general van desde 306.506 euros hasta 411.688 euros antes de IVA. La modalidad que más se repite ronda los 344.749 euros, mientras que las cuatro reservadas a familias numerosas alcanzan los 415.954. Sumando el impuesto, estas últimas superan los 457.000 euros. Todas las viviendas incluyen dos plazas de garaje y un trastero.

La forma de pago permite aterrizar cuánto dinero hace falta antes de recibir las llaves. Las condiciones prevén entregar un 10% del precio más IVA al firmar el contrato, completar hasta otro 10% durante la construcción y abonar el 80% restante junto con los impuestos correspondientes al escriturar. Ese 80% podrá financiarse mediante hipoteca si la entidad bancaria aprueba la operación.

Tomando el piso más habitual de la promoción, el 20% del precio son 68.949,78 euros. A eso hay que añadir 34.474,89 euros de IVA total. El resultado son 103.424,67 euros que el comprador tendría que aportar —no todo al mismo tiempo, pero sí de su bolsillo— si el banco financia el 80% del precio. No es un requisito escrito en las bases como una cantidad mínima de ahorro, porque las circunstancias financieras de cada comprador pueden ser diferentes, pero muestra la barrera económica que aparece antes incluso de afrontar una hipoteca de más de 275.000 euros.

La cifra adquiere otra dimensión si la ponemos frente a los salarios. El sueldo medio en España fue de 29.540 euros brutos anuales en 2024, pero el mediano —el que deja a la mitad de los trabajadores cobrando menos y a la otra mitad cobrando más— fue de 24.497 euros. Incluso en la Comunidad de Madrid, donde las remuneraciones son más elevadas, el promedio se situó en 34.410 euros.

Cumplir los requisitos no significa poder comprar

Para presentarse al proceso no basta con tener el dinero. Al menos uno de los solicitantes debe haber vivido en Boadilla ocho de los últimos diez años, no puede disponer de otra vivienda salvo determinadas excepciones y tendrá que utilizar el piso adjudicado como residencia habitual.

Lo llamativo aparece al mirar los ingresos. Las bases establecen un máximo de 7,5 veces el IPREM, pero ese límite permite rentas familiares alejadas de la imagen tradicional de una vivienda destinada únicamente a hogares con pocos recursos. Una unidad de una o dos personas puede ingresar hasta 78.750 euros netos al año; una familia de tres, 81.185; una de cuatro, 84.677; y el tope llega hasta 90.000 euros para hogares de seis o más miembros.

No se establece un ingreso mínimo para estas viviendas en venta, pero alguien puede cumplir todos los requisitos administrativos, quedar muy lejos del máximo de renta permitido y, aun así, no haber conseguido ahorrar decenas de miles de euros ni obtener financiación suficiente. Ahí aparece la diferencia entre poder solicitar una vivienda y poder comprarla.

Ese es precisamente el perfil al que apunta el Ayuntamiento de Boadilla cuando habla de “clase media, media-alta”: hogares que pueden tener ingresos elevados en comparación con buena parte de los asalariados, pero que también se enfrentan a un mercado inmobiliario donde comprar una vivienda libre resulta todavía más caro.

Para acceder al alquiler asequible también puedes cobrar demasiado poco

La vivienda protegida no se limita a la compraventa. Boadilla cuenta ya con otras 524 viviendas del Plan Vive de la Comunidad de Madrid destinadas al alquiler asequible, con uno, dos o tres dormitorios. La promoción forma parte del modelo de colaboración público-privada del programa regional.

Según los precios comunicados por el Ayuntamiento, un piso de un dormitorio parte de 706 euros mensuales; uno de dos, de 913; y uno de tres, de 1.208. La norma introduce además una condición esencial: el alquiler no puede superar el 35% de los ingresos netos del hogar.

Esa regla, diseñada para impedir que la renta absorba una parte excesiva del presupuesto familiar, genera a su vez un mínimo económico de facto. Cálculos propios a partir de estos datos muestran que, para pagar 706 euros al mes sin superar ese 35%, una persona u hogar necesita ingresar al menos unos 24.200 euros netos al año. Para un alquiler de 913 euros hacen falta alrededor de 31.300, y para uno de 1.208 euros, aproximadamente 41.400 euros netos anuales. En este sentido, en el alquiler protegido también se puede cobrar demasiado poco para acceder, aunque el solicitante cumpla otras condiciones del programa.

El municipio prepara además el Plan BA, con otras 464 viviendas de alquiler. El proyecto exige ingresos entre 1,5 y 7,5 veces el IPREM y mantiene el límite del 35%. El Ayuntamiento había manejado rentas orientativas de entre 895 y 1.795 euros, pero esas cantidades todavía no son definitivas. Las ofertas de las empresas que optan a la adjudicación y posibles ayudas pueden reducirlas, por lo que el propio Consistorio descarta por ahora dar esos precios por cerrados.

¿Cómo puede costar 400.000 euros una vivienda protegida?

La respuesta está en qué significa realmente la palabra “protegida”. No quiere decir que exista un precio barato e idéntico para toda España, sino que la vivienda está sometida a condiciones de acceso, uso y a unos precios máximos fijados por la administración.

Boadilla pertenece a la Zona A, la más cara de la Comunidad de Madrid a efectos de determinados módulos de vivienda protegida. Para estas VPPL, el máximo en 2026 alcanza los 2.983,03 euros por metro cuadrado útil. Garajes y trasteros también tienen precios máximos regulados.

Y aun así, el mercado libre está por encima. Idealista situaba en julio el precio anunciado de la vivienda en Boadilla en 4.316 euros por metro cuadrado, un 20% más que un año antes. En agosto, el alquiler alcanzó los 15,1 euros por metro cuadrado, máximo de la serie del portal y un 14,2% más que 12 meses antes.

Así, un piso protegido de casi 400.000 euros puede resultar inaccesible para buena parte de los trabajadores y, al mismo tiempo, estar limitado frente a un mercado libre todavía más caro. La protección existe; lo que se ha desplazado es el nivel de ingresos a partir del cual empieza a ser necesaria.

Vivienda protegida no es vivienda social, pero sí se pensó para otro perfil

Vivienda protegida tampoco significa necesariamente vivienda social. La primera engloba inmuebles sujetos a determinadas condiciones y límites de precio y acceso; la segunda se dirige específicamente a personas y familias con mayores dificultades económicas.

No obstante, la vivienda protegida no estuvo siempre pensada para hogares con rentas medias o medias-altas. El régimen estatal aprobado a finales de los años 70 establecía ayudas económicas personales para acceder a la compra o al alquiler reservadas a familias con ingresos inferiores a 2,5 veces el salario mínimo interprofesional anual, y señalaba entre sus objetivos facilitar el acceso a los hogares con menores niveles de renta.

La evolución del perfil de comprador de vivienda protegida, en muchos casos expulsado del mercado libre, plantea una cuestión para la que todavía ninguna institución ha sabido dar respuesta: si la protección en la vivienda es necesaria para quienes tienen buenos ingresos, ¿qué será de los que sobreviven varios escalones por debajo?