La Audiencia de Madrid avala que un inquilino con contrato de 1980 viva con su hija sin que eso implique cesión inconsentida del piso

Durante 45 años, Miguel pagó puntualmente el alquiler de su piso en Pozuelo de Alarcón. El contrato lo firmó en 1980, cuando la Ley de Arrendamientos Urbanos que lo amparaba era todavía la de 1964. Cuatro décadas y media después, su arrendadora, Mariana, decidió que ya era suficiente: contrató a un detective privado, reunió un informe y fue a los tribunales a pedir la resolución del contrato, convencida de que el inquilino había abandonado el piso y lo había cedido, sin su permiso, a su propia hija. La Audiencia Provincial Civil de Madrid le ha dado la razón al inquilino.

La Sección Novena del tribunal madrileño ha confirmado que la presencia de la hija de Miguel en la vivienda no constituye una cesión inconsentida del arrendamiento. El fallo ratifica que lo determinante en este tipo de litigios no es dónde viva la hija del arrendatario, sino si el propio arrendatario continúa residiendo de manera habitual en el inmueble. Y la prueba aportada por Mariana no fue suficiente para demostrar lo contrario.

Miguel, por su parte, no solo negó haber abandonado el piso. Aportó facturas de suministros, su inscripción en el censo electoral y su declaración del IRPF, todos con el domicilio de Pozuelo de Alarcón como dirección habitual. Su esposa, Dulce, también codemandada en el proceso, declaró en el juicio que la familia residía en ese inmueble y que la vivienda que poseen en Brunete era únicamente una segunda residencia de uso esporádico. La hija, según ambos, no había sustituido a nadie: simplemente convivía con sus padres bajo el mismo techo, como permite expresamente la legislación arrendaticia.

La Audiencia recuerda en su fallo que la jurisprudencia admite excepciones a la regla general de la cesión inconsentida precisamente en estos casos: cuando el tercero presente en la vivienda es un familiar próximo del inquilino, integrado en su unidad familiar, y el arrendatario original sigue residiendo en el inmueble, la presunción de cesión ilegal queda descartada. La propia Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, vigente para contratos como el de Miguel por aplicación de la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994, contemplaba en su artículo 24 la convivencia habitual de determinados parientes en la vivienda arrendada.

Los orígenes del conflicto

El contrato que Miguel firmó en 1980 lo vinculaba a un piso en Pozuelo de Alarcón bajo el paraguas de una normativa que, con el paso de los años, fue quedando como una rareza jurídica: los arrendamientos anteriores a la Ley de 1994 se rigen por la legislación antigua, lo que en la práctica ha generado durante décadas tensiones entre propietarios que aspiran a recuperar sus inmuebles e inquilinos que gozan de una protección reforzada.

Mariana tomó la decisión de actuar en 2022. Contrató a un detective privado que elaboró un informe a partir de la vigilancia realizada durante dos días del mes de junio de ese año. Las conclusiones del detective señalaban que Miguel y Dulce se encontraban en la vivienda de Brunete en determinadas horas de esos dos días, y que la hija del matrimonio había sido vista en el piso de Pozuelo de Alarcón el 24 de junio de 2022. A partir de esos datos, la arrendadora interpuso la demanda de juicio ordinario 577/2022 ante el Tribunal de Instancia de Pozuelo de Alarcón, Plaza nº 4, solicitando la resolución del contrato por cesión inconsentida al amparo de las causas segunda y quinta del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

No obstante, la estrategia probatoria presentó grietas desde el principio. Mariana renunció a que declarara como testigo la vecina de la vivienda colindante. Tampoco llamó a declarar al propio detective, pese a que el tribunal consideró que su testimonio habría resultado “conveniente cuando no imprescindible” para explicar por qué dos días de observación eran suficientes para concluir que alguien reside habitualmente en un lugar. La Audiencia fue contundente al respecto: deducir la residencia habitual de una persona a partir de que recoge el correo, usa sus llaves o contrata a alguien para limpiar la casa es, en sus propias palabras, “como mínimo aventurado, por no decir que sorprendente”.

El camino judicial

El Tribunal de Instancia de Pozuelo de Alarcón desestimó la demanda de Mariana en su totalidad, absolviendo a Miguel y a Dulce de todas las pretensiones de la actora e imponiéndole las costas del proceso.

La arrendadora recurrió en apelación. En su recurso, alegó error en la valoración de la prueba y argumentó que acreditar que un inquilino no vive en su piso es una tarea de dificultad excepcional, que requeriría meses de vigilancia privada y un coste que calificó de prohibitivo. La Audiencia no lo aceptó. El tribunal señaló que la propia demandante había reconocido en su recurso que un informe de meses sería necesario para tener una evidencia plena, para acto seguido defender que el informe de dos días era suficiente, una contradicción que el tribunal no pasó por alto.

La Sección Novena de la Audiencia Provincial Civil de Madrid deliberó el 20 de mayo de 2026 y dictó su sentencia nueve días después, el 29 de mayo. Además de confirmar el fallo de primera instancia, impuso los costes de la apelación a Mariana y declaró la pérdida del depósito que había constituido para recurrir. Miguel conserva así su vivienda de Pozuelo de Alarcón y el contrato que firmó hace 45 años sigue en vigor.

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