La vivienda se desboca aún más: precios que superan los niveles de la burbuja y familias cada vez más ahogadas por la hipoteca

El mercado residencial español cerró el año pasado con cifras récord en precios de vivienda, compraventas e hipotecas concedidas a extranjeros. También se disparó, aunque no a máximos históricos, la contratación de préstamos hipotecarios por españoles y su cuantía, lo que contribuyó a aumentar el endeudamiento de las familias al elevarse la cuota hipotecaria media.

En este escenario al alza, el precio medio de la vivienda registró en 2025 un máximo histórico al pagarse a 2.284 euros el metro cuadrado, lo que supuso un crecimiento anual del 9,5%. En vivienda nueva, la escalada fue del 8%, con un precio medio de 2.445 euros el metro cuadrado, y en la usada fue del 9,9%, hasta situarlo a 2.240 euros. En ambos casos se alcanzaron máximos históricos, según datos del Anuario de la Estadística Registral Inmobiliaria, elaborado por el Colegio de Registradores.

El coste medio a nivel nacional se superó hasta casi el doble en algunas comunidades autónomas, como en Madrid, donde el metro cuadrado se pagó de media a 4.091 euros en 2025; seguida por Illes Balears, donde costó 3.988 euros; País Vasco, con 3.295 euros, y Cataluña, con 2.709 euros. Los mayores precios medios en las capitales se pagaron en San Sebastián, donde el metro cuadrado costó de media 6.107 euros; Madrid, con 5.283 euros, y Barcelona, con 4.800 euros.

El coste medio de una casa en España alcanza los 214.581 euros

El encarecimiento de la vivienda el año pasado elevó el precio medio pagado por los nuevos propietarios hasta los 214.581 euros, un 8,2% más, alcanzando el nivel más alto desde que se tienen registros. Por comunidades autónomas, los mayores precios se concentraron en Illes Balears (410.322 €), Comunidad de Madrid (386.239 €), País Vasco (276.277 €) y Cataluña (240.455 €).

Estas cifras hicieron que España fuera el cuarto país de la UE en el que más se encareció la vivienda en 2025, con una subida del 12%, según los últimos datos de la Eurostat, una cifra superior al 9,5% calculada por el Colegio de Registradores. La escalada en España superó la media alcanzada en la UE, que fue del 5% con respecto a 2024. La oficina estadística de la Unión Europea señala que en la zona euro la subida media fue del 5,1%.

Si se ajusta el precio por la inflación, Eurostat estima que las casas subieron en España un 9,7%, siendo el cuarto país de la UE donde más crecieron los precios, por detrás de Portugal, donde lo hicieron un 14,7%; Hungría, con un 11,7%, y Croacia, con el 10%.

Los precios récord no frenan las compras

El encarecimiento de la vivienda no frenó las compraventas, que subieron un 10,7% en 2025, alcanzando las 705.357, el nivel máximo desde 2007, cuando España estaba inmersa en la burbuja inmobiliaria. Este resultado supone 14,27 compraventas por cada mil habitantes y año.

En todas las comunidades autónomas y en cuarenta y nueve de las cincuenta provincias crecieron el año pasado las compraventas con respecto a 2024, con tasas de crecimiento de dos dígitos en treinta y siete provincias.

En este incremento participaron los compradores extranjeros, que suscribieron el 13,82% de las operaciones. En términos absolutos, la demanda extranjera se incrementó hasta alcanzar las 97.500 transacciones, frente a las cerca de 93.000 de 2024.

Británicos, los mayores compradores de viviendas españolas

Los mayores compradores foráneos fueron los británicos, con el 7,97% del total, seguidos por alemanes (6,52%), neerlandeses (6,31%), marroquíes (5,74%), rumanos (5,24%), franceses (5,11%) e italianos (5,05%).

Por comunidades autónomas, los mayores pesos relativos de compras por parte de extranjeros se alcanzaron en Illes Balears (29,86%), Comunitat Valenciana (27,65%) y Canarias (25,65%). En cuanto a las provincias, destacaron Alicante (43,29%), Málaga (32,8%) y Santa Cruz de Tenerife (30,04%).

Otro de los indicadores que ha batido récords históricos ha sido el del periodo medio de posesión de las viviendas transmitidas, que se situó en 18,1 años en 2025, con un incremento del 2,5% con respecto al año precedente.

Desde el mínimo histórico de 2009 con 7,3 años, el periodo medio de posesión de las viviendas transmitidas se ha incrementado de forma constante y las comunidades autónomas con mayores periodos medios son País Vasco, con 25,4 años; Extremadura, con 21,6 años, y Cataluña, con 21 años.

Más hipotecas y a más años

Al calor del incremento de las compras el año pasado, también subieron las operaciones hipotecarias. Así, en 2025 se firmaron 498.500 hipotecas, un 14,5% más que en 2024. Esto supone más de 63.000 hipotecas por encima de las registradas el año precedente, el nivel máximo desde 2010.

Por comunidades autónomas, la mayor cifra de hipotecas sobre vivienda se registró en Andalucía, con 96.819. Por detrás se situaron Cataluña, con 86.135; Comunidad de Madrid, con 73.715, y Comunidad Valenciana, con 60.126. En dieciséis de las diecisiete regiones aumentó el número de hipotecas en el último año, con tasas de crecimiento de dos dígitos en quince de ellas.

Estas cifras hicieron que el endeudamiento hipotecario escalara en 2025 un 10,2%, alcanzando un resultado medio de 163.612 euros, otro máximo histórico. Las comunidades autónomas con mayores niveles de endeudamiento hipotecario por vivienda fueron Illes Balears, con 274.689 euros; Comunidad de Madrid, con 261.615 euros, y Cataluña, con 182.604 euros.

La firma de hipotecas por extranjeros, en máximos

Del total de hipotecas, el 7,92% fueron constituidas por extranjeros, hasta alcanzar las 39.485, nivel máximo de la serie histórica y un 20,7% más que en 2024. Las comunidades autónomas en las que el peso de extranjeros sobre el total de hipotecas fue mayor el año pasado fueron Illes Balears (15,2%), Comunitat Valenciana (12,83%) y Cataluña (12,28%).

En cuanto al importe medio de hipoteca sobre vivienda de extranjeros, rozó los 193.000 euros, con un incremento anual del 12,7%, registrando otro nivel máximo de la serie histórica. Los mayores importes medios de hipotecas los registraron Illes Balears, con 424.432 euros; Comunidad de Madrid, con 283.518 euros, y Andalucía, con 215.747 euros.

Comprar casa se pone aún más difícil

En este contexto, los indicadores de accesibilidad a una vivienda registraron nuevos deterioros el año pasado, a pesar del ajuste de -0,36 puntos porcentuales del interés medio de contratación, que se situó en el 3,02%, y del incremento del periodo medio de contratación del 2,7% hasta los 25,4 años.

La cuota hipotecaria mensual media de 2025 fue de 769 euros, con un incremento anual del 4,2%. Esa cuota mensual supone el 32,67% del coste salarial, alejándose de los mínimos de la serie histórica del 27,5% en 2016.

Las comunidades autónomas con mayores cuantías de cuota hipotecaria mensual media durante el último año fueron Illes Balears, con 1.341,4 euros; Comunidad de Madrid, con 1.184,2 euros, y Cataluña, con 845,8 euros.

En cuanto al porcentaje de dicha cuota hipotecaria con respecto al coste salarial, los niveles de accesibilidad más exigentes correspondieron a Illes Balears (56,86 %), Comunidad de Madrid (41,34 %) y Canarias (36,14 %).