El interés de las hipotecas baja un 75% en 30 años: “Ahora el problema no es pagar el préstamo, sino el precio disparado de los pisos”

El interés que los bancos cobran por las hipotecas se ha desplomado en las tres últimas décadas, y las cuotas, en proporción al salario, resultan ahora más asumibles que en los años 90. No obstante, acceder a una vivienda es ahora más difícil debido a la subida en vertical de los precios. Esto se explica porque el problema ya no está tanto en pagar la cuota del préstamo cada mes, sino en poder entrar en el mercado y ahorrar para dar la entrada de una vivienda.

Y es que, en las últimas tres décadas, el acceso a la vivienda se ha desplazado desde el esfuerzo mensual hacia el esfuerzo previo. Ello hace que hoy sea más fácil pagar la hipoteca que en los años 90, pero mucho más difícil poder firmarla, según recoge un informe elaborado por iAhorro.

“Hemos pasado de un problema de financiación a un problema de acceso”, explica Laura Martínez, directora de Comunicación y portavoz de iAhorro. A su juicio, “hace 30 años, cuando compraban casa nuestros padres, el obstáculo era asumir unos intereses altísimos mes a mes; ahora las cuotas son más razonables porque esos intereses han bajado y los plazos de los préstamos se han alargado, pero el precio de la vivienda se ha incrementado tanto que reunir los ahorros necesarios para hacer frente a la entrada y los gastos se ha convertido en una carrera de fondo”.

La vivienda se dispara y los sueldos no tanto

Para explicar el cambio que se ha producido en el mercado hipotecario, hay que retroceder 30 años. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) y del Colegio de Registradores de España, el precio medio de una vivienda en 1995 rondaba los 55.000 euros, pero los salarios apenas superaban los 14.500 euros brutos anuales de media.

Desde entonces hasta hoy, el mercado de la vivienda ha atravesado distintas fases: años de hipotecas fáciles y financiación ‘generosa’, una burbuja inmobiliaria, una crisis profunda, un ajuste severo de precios, un largo periodo de tipos de interés en mínimos históricos y, más recientemente, una nueva etapa de estabilización.

En cuanto a la evolución del precio de la vivienda, pasó de los 55.400 euros de media que se pagaban en 1995 a un primer máximo cercano a los 186.000 euros en el año 2007. A partir de ahí, llegó el estallido de la burbuja y con él una corrección de precios, que los llevó hasta los 125.000 euros de media en 2013. Tras una década de subidas casi ininterrumpidas, llegamos a superar los 208.850 euros en 2025, el nivel más alto de toda la serie. Estos datos reflejan que el coste de una vivienda media en España se ha triplicado en apenas 30 años, lo que supone un aumento del 276,70%.

Mientras tanto, los salarios han experimentado una remontada más moderada: el sueldo bruto medio per cápita ha pasado de rondar los 14.539 euros anuales en 1995 a poco más de 29.000 euros brutos anuales en 2025. Esta subida ha sido del 101,45%, apenas la mitad de lo que se ha encarecido en el mismo periodo el precio de la vivienda.

“Hoy pagar una casa exige el equivalente a algo más de siete salarios anuales completos, cuando en los años 90 bastaban algo menos de cuatro”, afirma Martínez. Esta brecha explica buena parte del problema actual: el coste de una casa ha crecido muy por encima de la capacidad real de ingresos de los hogares.

Intereses de dos dígitos

Otro dato a tener en cuenta es el interés que se pagaba por las hipotecas en los años 90 y el que se paga ahora. En 1995, el tipo medio hipotecario superaba el 11%, según los datos del INE y de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), niveles un 74,6% más altos que los actuales, que están en el 2,81%.

Eso implicaba que en los 90 las cuotas a pagar por los hipotecados eran muy elevadas y el coste financiero era desorbitado. A lo largo de la vida del préstamo, los compradores podían terminar pagando más de un 120% adicional sobre el precio del inmueble solo en intereses. Es decir, la casa acababa costando más del doble de su valor inicial.

No obstante, el acceso a una vivienda era relativamente más rápido que ahora, ya que los precios eran bajos en términos absolutos y la entrada podía reunirse en pocos años de ahorro. El problema llegaba después. El esfuerzo mensual era “asfixiante”, apunta Martínez. De hecho, la cuota hipotecaria suponía cerca del 40% del salario bruto anual, un nivel que hoy se consideraría muy tensionado por los estándares de riesgo bancario.

Hipotecas de 17 años a 26

Otro cambio radical se ha producido en la duración media de los préstamos hipotecarios. En 1995, los plazos se situaban en torno a 17 años de media, y fueron aumentando de forma constante hasta alcanzar los 28 años en 2007, justo antes del estallido de la crisis.

Tras la crisis, los plazos se ajustaron, estabilizándose entre 23 y 24 años durante casi una década, para volver a subir a 26 años en 2025. Este alargamiento de los préstamos ha permitido reducir la cuota mensual pese al incremento del precio de la vivienda, pero no ha mitigado la dificultad de reunir el ahorro inicial necesario para la entrada, señala el informe.

“Nuestros padres compraban casas más baratas, pero con hipotecas muy caras y plazos cortos. El banco era el gran cuello de botella en aquellos momentos”, explica Laura Martínez. “Hoy, las hipotecas son más largas y los tipos más bajos, lo que hace la cuota mensual más asumible, pero la barrera de entrada se ha disparado”, reconoce.

Los intereses se desploman

Entre los catalizadores que han provocado la metamorfosis del mercado hipotecario en las últimas tres décadas, destacan cambios en los tipos de interés y el esfuerzo necesario para comprar vivienda.

Con la entrada en el euro y la bajada progresiva de los tipos de interés, financiarse se volvió mucho más barato. En la primera mitad de los años 2000, los intereses cayeron con fuerza, los plazos se alargaron y los bancos ofrecían hipotecas con mayor facilidad, incluso financiando hasta el 100% del precio de la vivienda. La facilidad de obtener un crédito hipotecario disparó la demanda de vivienda y los precios se dispararon.

A finales de ese ciclo se produjo una combinación delicada: viviendas en máximos históricos y tipos que repuntaron por encima del 5% entre 2006 y 2008. Ello hizo que las cuotas subieran y el esfuerzo de las familias se disparó, pasando del 36% al 47% del salario medio en apenas tres años, uno de los niveles más altos de toda la serie. Y muchas familias que habían comprado un piso llegando al límite de su esfuerzo tuvieron dificultades para pagar la hipoteca cuando estalló la crisis.

Tras el ajuste inmobiliario, el Banco Central Europeo bajó los tipos de interés a mínimos históricos y las hipotecas se abarataron drásticamente, situándose de media alrededor del 2%; incluso en 2021 se vieron hipotecas fijas a 30 años con tipos de interés por debajo del 1%.

Así, con plazos superiores a 25 años, las cuotas mensuales se redujeron notablemente, y el esfuerzo hipotecario cayó a mínimos, del 40% del sueldo en los 90 a niveles cercanos al 25% o 26%.

“Durante esos años, tener una hipoteca dejó de ser sinónimo de asfixia financiera. Las cuotas eran más manejables y eso dio aire a muchas familias”, recuerda la portavoz de iAhorro. Pero este alivio tuvo un efecto secundario. Al ser el dinero tan barato, más personas pudieron acceder a financiación, y la demanda creció rápidamente, volviendo a presionar los precios al alza. En este escenario, lo que se ganaba por la parte de la cuota se empezaba a perder por el lado del precio de la vivienda.

Tipos en torno al 3%

El actual mercado hipotecario está marcado por unos tipos de interés en torno al 3% y plazos medios de 25 o 26 años. Además, la cuota hipotecaria representa aproximadamente el 31% del salario bruto, menos que en 1995. Lo que hace que pagar la cuota mensual sea más barato. Esta ventaja se queda corta si se tiene en cuenta que el precio de la vivienda ha aumentado hasta superar los 200.000 euros de media.

Esto lo cambia todo, reconoce Laura Martínez. Dado que los bancos financian habitualmente el 80% del precio de una casa y el comprador debe aportar el 20% restante más los gastos asociados, ese desembolso inicial es mucho mayor que el necesario hace 30 años. En 1995 bastaban unos cuatro años de ahorro, mientras que hoy se requieren más de siete años de media.

Es decir, el esfuerzo previo prácticamente se ha duplicado. Esto retrasa la edad de compra, prolonga la permanencia en alquiler y aumenta la dependencia de la ayuda familiar.

Cada vez más operaciones cuentan con ahorros heredados, avales de padres o apoyo intergeneracional. “Muchos compradores jóvenes solo pueden acceder a un piso si cuentan con ayuda familiar. La barrera de entrada se ha vuelto tan alta que el ahorro individual ya no siempre es suficiente”, afirma Martínez. Esto introduce un nuevo factor de desigualdad basado en que quienes tienen respaldo familiar parten con ventaja frente a quienes dependen exclusivamente de sus ingresos.

Más esfuerzo del comprador

Las previsiones para un futuro a corto y medio plazo son poco halagüeñas. Los tipos de interés difícilmente volverán a los mínimos históricos de hace unos años porque tampoco se prevé que el euríbor vuelva a estar en negativo y los plazos de amortización ya están bastante ampliados, hasta el punto de que algunos bancos los alargan incluso hasta 40 años para los hipotecados más jóvenes.

Esto significa que el principal amortiguador de la cuota, la financiación barata y prolongada, tiene poco recorrido adicional, vaticina Martínez. Además, si los precios de la vivienda continúan creciendo por encima de los salarios, el esfuerzo del comprador aumentará de nuevo.

“El mercado se enfrenta a una encrucijada. Si los tipos no bajan significativamente y los salarios no crecen con fuerza, cada subida del precio de la vivienda impactará directamente en la capacidad de acceso de las familias, expulsando potencial demanda”, advierte Laura Martínez.

La experta incide en que, si no se corrige la brecha entre precios y salarios, comprar vivienda seguirá siendo una meta cada vez más tardía, y la propiedad de una, que tradicionalmente es el principal vehículo de ahorro de las familias, “podría convertirse año tras año en un objetivo menos alcanzable para buena parte de la población”.