Qué ayudas fiscales tienen los caseros en el IRPF y qué cambiará con el recorte de bonificaciones propuesto por el Gobierno

El Gobierno negocia un cambio relevante en su estrategia para frenar la escalada del alquiler: pasar de un enfoque basado casi exclusivamente en incentivos fiscales a otro que combine premios y penalizaciones. La idea, aún en fase inicial y sin un diseño cerrado, consiste en utilizar el IRPF no solo para favorecer a los propietarios que contengan precios, sino también para recortar parte de las ventajas tributarias de quienes incrementen el alquiler cuando toca renovar un contrato.

El debate se produce en un momento especialmente sensible para el mercado. Tras la pandemia, la recuperación económica y la escasez de vivienda disponible han coincidido con un fuerte encarecimiento de las rentas. En los últimos cinco años, el alquiler ha registrado subidas cercanas al 40%, con repuntes superiores en algunas de las provincias más tensionadas. A esto se suma que muchos contratos firmados en 2021 a precios más bajos están llegando ahora a su vencimiento, lo que abre la puerta a renegociaciones en un mercado muy distinto.

En la actualidad, los propietarios que alquilan una vivienda habitual cuentan con un incentivo fiscal general por el que pueden aplicarse una reducción del 50% sobre el rendimiento neto del alquiler en su declaración del IRPF. Ese rendimiento neto se calcula restando a los ingresos obtenidos por el alquiler los gastos deducibles, como el IBI, la comunidad de vecinos u otros costes asociados.

Deducción general del 50% en alquileres residenciales

En la práctica, este mecanismo implica que el arrendador solo tributa por la mitad del beneficio real obtenido. Hasta hace dos años, este esquema era aún más favorable, pero cambió con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en enero de 2024. Antes, la reducción general era del 60% y se rebajó al 50% para los nuevos contratos.

Además del 50% general, la normativa permite elevar la reducción del rendimiento neto si el propietario cumple determinados requisitos. La rehabilitación de la vivienda permite aplicar una reducción del 60%, el alquiler a jóvenes de 18 a 35 años, una reducción del 70%, y la firma de un nuevo contrato con una bajada del precio respecto al anterior, una reducción de hasta el 90%. Sin embargo, uno de los límites del sistema es que parte de estos beneficios fiscales está vinculado a la declaración de zonas tensionadas, que hasta ahora son minoritarias.

Más allá de estas bonificaciones adicionales, el Ejecutivo de Pedro Sánchez sugirió a principios de año introducir ayudas fiscales del 100% en el IRPF a aquellos propietarios que congelen los precios del alquiler en 2026. Aunque esta medida se encontró con el rechazo frontal de todos los socios de izquierdas del Gobierno, las negociaciones pueden resultar en un modelo mixto de desincentivos e incentivos que mantenga la exención fiscal.

Qué cambiaría con las penalizaciones fiscales

El nuevo planteamiento busca penalizar fiscalmente a los caseros que incrementen el precio del alquiler únicamente al firmar un nuevo contrato, por lo que la medida no afectaría a las actualizaciones anuales permitidas por la ley, habitualmente ligadas al IPC u otros índices. El castigo no supone un aumento directo del impuesto, sino una reducción de la ventaja fiscal existente. En otras palabras: si el propietario sube el alquiler, perdería parte de la reducción general del 50% y tributaría por una porción mayor del rendimiento neto.

Aunque el diseño exacto está por definir, las negociaciones apuntan a una escala progresiva: la reducción general del 50% se iría recortando en función de la intensidad de la subida aplicada. Cuanto mayor fuera el incremento de la renta, menor sería la ventaja fiscal. No obstante, el Ejecutivo descarta que la bonificación llegue al 0%. Al no eliminar por completo la ventaja fiscal sobre el alquiler residencial de larga duración, el Gobierno quiere evitar incentivar el traslado de inmuebles a mercados como el de los pisos turísticos o contratos de temporada.

La aplicación de esta iniciativa se plantea mediante real decreto ley, un instrumento que permite acelerar su entrada en vigor, pero que debe ser convalidado posteriormente en el Congreso. En un contexto parlamentario fragmentado y con fuertes enfrentamientos en torno a la efectividad de los incentivos fiscales para frenar la escalada de precios, este punto introduce incertidumbre sobre el resultado final.