La vivienda no dará tregua: los precios seguirán subiendo en 2026, pero menos, en torno a un 7%

Acceder a una vivienda ha sido el principal problema de los españoles en 2025 y lo seguirá siendo en 2026 porque su precio no dejará de subir, aunque menos. Si este año cerrará con una revalorización del coste de la vivienda en torno al 10%, hasta pagarse el metro cuadrado de segunda mano a más de 2.600 euros de media, los analistas prevén que en 2026 suba en torno a un 7%.

Aunque ese 7% es la media prevista por la mayoría de los expertos, entre ellos los de BBVA y Bankinter, hay estudios de análisis que manejan otros porcentajes. Así, los expertos de CaixaBank calculan que la vivienda subirá un 6,3%, mientras que los de pisos.com estiman una escalada del 7,8% y los de la financiera UCI, entre un 5% y un 8%, y lo atribuyen también a la “presión de la demanda y la reducción del ‘stock’ disponible”.

Las causas que van a retroalimentar esta subida son las mismas de 2025 y responden a una tormenta perfecta generada por el desajuste crónico entre la escasez de oferta, sobre todo a precio asequible, y el incremento de la demanda impulsada por el aumento de los flujos migratorios, la creación de empleo, la bajada de tipos de interés que abarata las hipotecas y el auge de los hogares unipersonales.

“Es lógico pensar que si el mercado va a recibir más demanda de vivienda y sigue con la misma oferta, los precios tenderán a subir”, reconoce María Matos, directora de estudios de Fotocasa. Incide en que entre los ciudadanos que interactúan con el mercado de la compraventa, un 81% quiere comprar frente al 12% que vende.

Una situación que tensiona los precios, sobre todo en las grandes capitales y zonas costeras, donde la presión de la demanda es mayor debido a que son polos de atracción de movimientos migratorios y de compradores extranjeros.

Más construcción, pero no la suficiente

La desaceleración en la subida de los precios en 2026 respecto al año anterior la atribuyen los analistas a que aumentará la construcción de viviendas hasta alcanzar el 12%, calculan en BBVA, dos puntos porcentuales más que en 2025.

Un incremento insuficiente para dar respuesta a una demanda insatisfecha que acumula un déficit de 625.000 casas entre 2021 y 2025. Solo en los últimos 12 meses el déficit se ha situado en 134.000. Y es que “las viviendas terminadas entre 2021 y 2025 tan sólo habrán servido para el 45% de los hogares”, señalan los autores del Observatorio Inmobiliario de BBVA Research.

Entre las causas que ha menguado el volumen de viviendas en venta en los últimos cuatro años destaca el ‘boom’ de compraventas, lo que “refuerza las tensiones entre oferta y demanda y dificulta una estabilización del precio”, incide Matos.

Unos precios que remontarán con más fuerza en las casas de obra nueva debido a la inflación, que aumentará el coste de los materiales, de la producción y de la logística, y a que cada vez más inversores acuden a la vivienda como valor refugio para guarecerse de las incertidumbres generadas por la geopolítica.

¿Menos compraventas?

Otra de las tendencias en materia de vivienda para el próximo año es la ralentización de las compraventas, que ya se ha percibido en la recta final de 2025, según los datos oficiales. La desaceleración se ha debido a la escasa oferta de viviendas en venta y a los altos precios. “La falta de oferta a precio asequible puede limitar el avance de las ventas, a pesar de que distintos factores continuarán apoyando el crecimiento de la demanda”, señalan los analistas.

Los de BBVA estiman que, en promedio anual, las transacciones caigan en 2026 un 0,3%. Una previsión que no comparte Ferran Font, director de estudios de pisos.com. Calcula que aumentarán un 4,9% con algo más de 744.000 operaciones: “La demanda seguirá siendo selectiva y muy sensible al precio”. A su juicio, la oferta volverá a ser la clave, ya que “si el ritmo de producción no aumenta, el mercado seguirá moviéndose en un rango de actividad estable pero tensionado, lejos de un ciclo expansivo, pero también de un escenario de corrección”.

Por su parte, Francisco Iñareta, portavoz de idealista, reconoce que la demanda de vivienda es “elevadísima”, pero los precios récord provocan que cada vez sean más las familias que se retiran del mercado, ya que “a pesar de que las condiciones de financiación son accesibles, exigen aportar un volumen de ahorros que no está al alcance de muchas de ellas”. No obstante, apunta que la diferencia entre oferta y demanda actual es tan marcada que “la retirada de estas bolsas de demanda no traerá consigo una caída de precios, aunque sí podría moderar su crecimiento”.

La solución: construir más y un consenso político

Ante la carestía de la vivienda, la solución que dan los expertos es construir más. Este es el caso de Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario y director general de ACV Gestión Inmobiliaria, para quien “la única forma de estabilizar los precios es incrementando el parque de vivienda disponible”. Para ello, los analistas de BBVA consideran una “prioridad” acelerar los plazos de transformación del suelo, a lo que suman mejorar la regulación, incidir en la reducción de costes de las operaciones de las empresas y mejorar la productividad.

También reconocen que es necesario no politizar el tema de la vivienda y generar un consenso político e institucional para acometer reformas que dinamicen el sector: “Si bien es bienvenido el presupuesto destinado al nuevo Plan de Vivienda 2026-2030, la falta de consenso va a ser una traba para alcanzar los objetivos globales perseguidos”, explican los expertos del banco vasco. Subrayan que en el contexto actual de escasez de producto es necesario centralizar los esfuerzos en medidas para aumentar la oferta de compra. Además, “es deseable una mayor coordinación entre administraciones públicas”.

También Vicenç Hernández Reche, economista, doctor en Psicología Económica y CEO de Tecnotramit, opina que para revertir la actual situación, las administraciones deberían combinar ayudas inmediatas con una planificación estable que incremente “la capacidad productiva del sistema: suelo disponible, seguridad jurídica, colaboración público-privada y estabilidad normativa”, ya que “el gran desafío es que la vivienda exige políticas de ciclo largo en entornos electorales de ciclo corto”.

Francisco Iñareta va más allá y considera que la situación de la vivienda ha producido una “emergencia nacional”. Sostiene que la falta de oferta se ha vuelto endémica, pero el foco sigue puesto en atacar los precios desde posturas “altamente ideologizadas. Llevamos años instalados en este marco y es imprescindible abandonar este enfoque para adoptar un nuevo rumbo basado en el consenso, en los expertos y, sobre todo, en las decisiones basadas en datos”.

Respecto a 2026, Iñareta vaticina que la situación de la vivienda profundizará “en la senda que caminamos en los últimos años: los precios seguirán subiendo y la oferta seguirá bajando”. En este escenario, encontrar una solución urge, sobre todo para las familias con menores rentas porque de seguir así “estamos abocados a la exclusión residencial”, advierte Ferran Font.