Esto es lo que dice la ley de arrendamientos urbanos: el propietario tendrá que indemnizar al inquilino si se termina el contrato por la venta de la vivienda

Cuando una vivienda en alquiler se vende, muchos inquilinos se preguntan si podrán seguir residiendo en el inmueble, bajo qué condiciones y, sobre todo, si existe derecho a ser indemnizados si no es así. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece de manera clara que, en determinados supuestos, los propietarios deberán compensar económicamente a los inquilinos por la extinción anticipada del contrato tras la venta. Esta protección al inquilino se aplica principalmente a contratos de vivienda habitual y depende de la fecha de firma, la duración pactada y la figura del comprador.

La normativa vigente regula qué ocurre con el contrato de alquiler cuando la vivienda cambia de manos en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El texto legal contempla el derecho del inquilino a permanecer en la vivienda durante un periodo mínimo, así como el pago de una indemnización en casos concretos.

En los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, la ley obliga al comprador a respetar el contrato de alquiler durante cinco años, o siete si el arrendador anterior era una persona jurídica. Si el contrato pacta una duración superior y el nuevo propietario cumple con los requisitos de buena fe (adquisición onerosa, inscripción y desconocimiento del arrendamiento no inscrito), podrá finalizar el alquiler al cabo de cinco o siete años, pero el vendedor deberá indemnizar al inquilino por cada año restante del contrato que no se respete. La indemnización corresponde a una mensualidad de renta por cada año incumplido.

Condiciones para los contratos anteriores a 2019

La obligación de indemnización no se limita solo a los contratos recientes. Para los acuerdos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019, la legislación distingue entre contratos inscritos y no inscritos en el registro de la propiedad. Si el contrato está inscrito, el comprador debe respetarlo hasta su vencimiento. Si no lo está y el comprador desconocía su existencia, puede poner fin al arrendamiento, aunque el inquilino tiene derecho a permanecer tres meses y exigir compensación por daños y perjuicios, según establece el artículo 1571 del Código Civil. Esta protección se refuerza en los casos en que el comprador no actúa de buena fe, debiendo respetar el contrato hasta el final de la prórroga legal.

Para los contratos anteriores al 6 de junio de 2013, el nuevo propietario debe subrogarse en todos los derechos y obligaciones del arrendador durante los primeros cinco años del contrato. Si la duración pactada es superior y el comprador es de buena fe, también cabe la indemnización por los años de contrato de alquiler que no sean respetados. En todos los casos, el responsable del pago es el vendedor, no el nuevo propietario. El cálculo se realiza sobre una mensualidad de renta por cada año pendiente y la comunicación entre las partes y la correcta inscripción en el registro resultan determinantes para evitar conflictos.

Qué debe tener en cuenta el inquilino

El concepto de “comprador de buena fe” se aplica exclusivamente si el nuevo propietario adquiere el inmueble a título oneroso, lo inscribe en el registro de la propiedad y desconoce la existencia de un alquiler no inscrito. Si el contrato figura en el registro, el comprador está obligado a respetarlo siempre, independientemente de su conocimiento previo.

Expertos en derecho inmobiliario consultados recomiendan a inquilinos y propietarios revisar detenidamente la fecha y duración de los contratos, así como la inscripción en el registro de la propiedad antes de cualquier operación de compraventa. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece un marco de protección que evita la desprotección del inquilino y refuerza el derecho a indemnización en los casos previstos por la normativa, pero su desconocimiento puede llevar a situaciones perjudiciales para ambos.