La Audiencia Provincial de Madrid ha anulado la sentencia que obligaba a un propietario a cesar el presunto uso turístico de su vivienda en un edificio de la capital, al constatar que el Juzgado de Primera Instancia nº 2 dictó resolución sin celebrar el juicio pese a haberlo señalado y sin practicar la prueba testifical y pericial que él mismo había admitido. La Sala considera que esta actuación vulneró garantías esenciales del procedimiento y dejó a las partes en una “indefensión efectiva”.
La decisión, adoptada por la Sección Decimonovena en sentencia fechada el 9 de octubre de 2025, obliga a retrotraer el proceso y celebrar un nuevo juicio con todas las pruebas previstas. Hasta entonces, quedará sin efecto la orden de cese del uso turístico dictada en primera instancia en diciembre de 2024.
Un conflicto comunitario por el uso de un piso
El litigio se inició cuando la Comunidad de Propietarios del edificio denunció que el propietario de una de las casas del bloque destinaba su piso a vivienda de uso turístico, supuestamente en contra de lo establecido en el artículo 10 de los estatutos comunitarios. Dicho precepto prohíbe destinar los pisos a actividades como comercio, industria, pensiones, hospederías, colegios, clínicas o consultorios.
Tras analizar la documentación aportada, el Juzgado de Primera Instancia dio la razón a la comunidad en diciembre de 2024. Afirmó que el uso turístico vulneraba los estatutos y ordenó al propietario, identificado como Armando, a cesar de forma inmediata en esa actividad, además de imponerle las costas.
El propietario recurrió señalando que la vivienda es su residencia habitual, extremo que acompañó de certificado de empadronamiento, y negó que existiera un uso turístico efectivo. A su juicio, la comunidad había tolerado durante años la realización de actividades profesionales y económicas por parte de otros vecinos, lo que, según la doctrina de los actos propios, impediría una aplicación restrictiva del artículo 10 exclusivamente en su contra. También presentó una reconvención, en la que pedía que dicho artículo se interpretara conforme al uso habitual de la finca y no como una prohibición absoluta.
La clave del giro judicial: una audiencia previa sí, pero un juicio inexistente
La Audiencia Provincial centra su decisión en una irregularidad procesal de gran relevancia. Según se desprende de las actuaciones, en la audiencia previa celebrada el 6 de noviembre de 2024, el juzgado admitió no solo la prueba documental, sino también la testifical solicitada por ambas partes —entre ellas la del administrador de fincas y la de la anterior presidenta de la comunidad— y la declaración del detective privado que había elaborado un informe aportado por la defensa del propietario. Tras admitir toda la prueba, el juzgado fijó fecha para la celebración del juicio: 5 de marzo de 2025.
Sin embargo, ese juicio nunca se celebró. Los testigos no fueron citados y la vista oral no llegó a tener lugar. Pese a ello, el juzgado dictó sentencia como si solo existiera prueba documental, aplicando el artículo 429.8 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que permite resolver sin juicio únicamente cuando no se ha solicitado o admitido prueba distinta de la documental.
Para la Sala, esta actuación constituye una vulneración de las normas esenciales del procedimiento y genera una “indefensión material” para las partes: no solo se impidió la práctica de las pruebas, sino que también se privó al tribunal de apelación de la posibilidad de valorar una sentencia sustentada en pruebas que nunca se celebraron.
A ello se suma otra omisión relevante. Durante la audiencia previa, la magistrada de primera instancia anunció que resolvería en un auto una excepción procesal planteada por la comunidad sobre un posible defecto legal en la forma de proponer la reconvención del propietario. Ese auto tampoco llegó a dictarse, ni la cuestión se abordó en la propia sentencia.
La Audiencia Provincial entiende que el conjunto de estas irregularidades impide cualquier enjuiciamiento de fondo y exige reiniciar el tramo procesal afectado. Por ello ordena retrotraer las actuaciones justo al momento posterior a la audiencia previa, dictar el auto que resuelva la excepción procesal y señalar un nuevo juicio en el que se practiquen todas las pruebas admitidas.
La Sala rechaza, no obstante, la petición del propietario de que se incorporen al procedimiento otros vecinos que también desempeñan actividades profesionales o comerciales en el edificio, ya que un decreto anterior desestimó esa solicitud y no consta que fuera impugnado.
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