Herencia de una vivienda alquilada: implicaciones legales y protección para los arrendatarios

Los inquilinos que viven en una casa o en un piso disfrutan de una serie de derechos adquiridos. En más de una ocasión, estos hacen que a los propietarios les entren dudas sobre el panorama legal del caso. Uno de los escenarios típicos, y a la vez más desconcertantes, es cuando alguien tiene una vivienda alquilada a un tercer.

Si, de repente, el dueño fallece y los herederos pasan a ser los nuevos propietarios del inmueble, surge una pregunta: ¿qué pasa ahora con el inquilino? Es posible que los nuevos propietarios decidan instalarse a vivir en esa vivienda que acaban de heredar. También puede ocurrir lo contrario: quizá no quieren quedarse la casa, sino venderla.

Pero el inquilino sigue allí, con su contrato firmado, sus muebles puestos y su vida montada. ¿Qué sucede en este caso? ¿Tienen derecho a echar al inquilino para mudarse ellos? ¿O es el inquilino quien puede seguir viviendo tranquilamente hasta que termine el contrato firmado con el propietario anterior?

No es un caso tan fácil de resolver

A priori, la segunda opción es la que prevalece. Según el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el propietario debe respetar la duración del contrato. Pero el heredero sigue estando en su derecho a vender la vivienda, siempre bajo la condición de que el inquilino cumpla su contrato y siga viviendo en él. En el momento de la venta, el contrato quedará vinculado al nuevo comprador.

Por otro lado, hay algunas excepciones que sí permiten desalojar a un inquilino de la vivienda, y esas excepciones se aplican igual tanto si heredaste el piso como si ya era tuyo desde antes. La primera es aplicable si finaliza el contrato de alquiler. Si es el caso, el propietario debe avisar con 30 días de antelación al inquilino de que no tiene intención de renovar. De su parte, el residente tiene que abandonar la finca.

Es importante tener en cuenta que si se trata de un ciudadano vulnerable con ingresos bajos o en paro, este puede quedar protegido por ley de este desahucio y pedir prórrogas sucesivas.

Existen más situaciones de desahucio

Por otro lado, si el inquilino deja de pagar las mensualidades acordadas, el propietario también tiene derecho a desalojarlo. En estos casos, el propietario no puede echar al inquilino por las buenas, sino que debe acudir a la vía judicial para solicitar el desahucio por impago, un procedimiento que, aunque suele ser bastante automático, puede alargarse dependiendo de la situación concreta.

Ahora bien, incluso en este supuesto, existe un matiz importante: si el inquilino es considerado vulnerable, el proceso puede frenarse o aplazarse. Las normativas actuales contemplan medidas de protección para estos casos, lo que significa que, aunque haya impago, la expulsión no siempre es inmediata.

Además del impago, hay otra circunstancia que permite al propietario recuperar la vivienda: la necesidad de usarla por causas mayores. Esto incluye situaciones como que el propietario necesite la casa para vivir él mismo o para alojar a un familiar de primer grado. Sin embargo, esta posibilidad solo puede ejercerse cuando ha transcurrido al menos un año desde la firma del contrato de alquiler.

Finalmente, otro motivo de desalojo legítimo aparece cuando el inquilino incumple alguna de las obligaciones pactadas en el contrato. Esto puede abarcar desde realizar obras no autorizadas, causar daños graves en la vivienda, destinar el inmueble a un uso distinto al acordado o generar molestias reiteradas a los vecinos. En cualquier caso, también aquí es necesario demostrar el incumplimiento y, por supuesto, seguir los cauces legales correspondientes para poner fin al contrato.