Cómo conseguir una hipoteca al 100% en España: requisitos, bancos y avales públicos

A día de hoy, el acceso a la vivienda es un objetivo casi imposible para la mayoría de los españoles. Y es que, aunque muchos cuenten con un trabajo fijo y un salario mensual, que permitiría pagar una hipoteca, la capacidad de ahorro es muy limitada, lo que dificulta el poder acumular el dinero suficiente para dar la entrada de la casa, que suele ser rondar en torno al 20% del precio total.

No obstante, existen hipotecas que financian hasta el 100% del valor, una opción que permite a jóvenes y familias sin ahorros dar el salto a la propiedad. Esta modalidad, reservada para perfiles con bastante solvencia económica, está ganando espacio en el mercado hipotecario a través de ofertas específicas y el impulso de las nuevas líneas de avales estatales.

Endurecimiento de las condiciones para conceder hipotecas al 100%

En el sector financiero, varias entidades han aumentado su disposición de conceder este tipo de préstamos integrales. De acuerdo con la información de Mapfre, el funcionamiento de estas hipotecas al 100% mantiene el esquema clásico de amortización, por periodos que suelen alcanzar los 30 años, y con opciones tanto a interés fijo como variable o mixto.

Sin embargo, los requisitos de acceso son más exigentes que para los préstamos convencionales, ya que las entidades financieras asumen un mayor nivel de riesgo al prestar el importe íntegro del valor de la compraventa. Además, aunque el préstamo cubra el total de la vivienda, el comprador debe disponer de entre un 5%-10% adicional para cubrir gastos asociados, como los notariales, de registro, gestoría, impuestos y tasación.

De igual manera, hay que tener en cuenta que no todas las entidades ofrecen hipotecas de este tipo, y cada banco establece sus propias condiciones. La mayoría centran su análisis en la capacidad financiera e historial crediticio del solicitante.

Las hipotecas al 100% se concentran en Madrid y entre los jóvenes

Dentro de esta oferta, Ibercaja destaca por su Hipoteca Vamos Joven, dirigida a menores de 40 años en Madrid y Andalucía, donde se financia el 100% del valor. En otras comunidades, como Castilla y León, la financiación se sitúa en el 97,5%, mientras que Extremadura alcanza el 95%.

Por su parte, Abanca permite el acceso a una financiación completa en Madrid, Galicia y País Vasco para menores de 41 años. En regiones como Castilla y León, el límite se fija en el 97,5%, mientras que en Andalucía y Extremadura baja al 95%. Unicaja ofrece hipotecas al 100% en Madrid y Andalucía sin restricción de edad explícita, aunque reserva condiciones favorables para los perfiles más jóvenes.

La entidad ING limita esta financiación máxima solo a viviendas situadas en Madrid, y para el resto de regiones opta por cubrir hasta el 95% a compradores menores de 36 años. Por su parte, Kutxabank aplica el 100% exclusivamente en Madrid, y rebaja el tipo de interés nominal (TIN) en 0,10 puntos para menores de 35 años. La marga digital Imagin, de CaixaBank, concentra sus préstamos integrales en régimen de Vivienda de Protección Oficial únicamente en Cataluña, convirtiéndose en la propuesta más restrictiva del mercado.

Las entidades suelen exigir ingresos mínimos mensuales de unos 2.500 euros y que la cuota hipotecaria no supere el 35% de los ingresos netos del solicitante. Además, se deberá presentar un historial crediticio sin incidencias. Es decir, que aparecer en registros de morosidad como ASNEF, RAI o Experian invalida la solicitud. En cuanto a los programas públicos, como los avales ICO, se añaden límites de patrimonio neto, que no puede superar los 100.000 euros en ciertos casos, y restricciones en ingresos anuales (37.800 euros para una persona, 75.600 euros si la compra es entre dos).

Avales del ICO y apoyo autonómico

El proceso de solicitud de una hipoteca al 100% comienza con la recopilación de toda la documentación económica, incluyendo la vida laboral, últimas nóminas, declaración del IRPF y extractos bancarios. Una vez presentada la solicitud, el banco realiza un exhaustivo análisis de riesgo y encarga una tasación profesional del inmueble.

La aprobación dependerá del resultado de este análisis y del valor acreditado en la tasación. En ocasiones, una tasación elevada respecto al importe de compraventa puede facilitar la viabilidad de la operación. Una vez autorizada la hipoteca, la formalización se realiza ante notario, al igual que en cualquier préstamo hipotecario. El comprador debe revisar con detalle las clausulas relativas a seguros vinculados, comisiones y penalizaciones por cancelación anticipada.

En España, se ha lanzado una línea de avales públicos a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO), con un fondo inicial de 2.500 millones de euros para facilitar el acceso a la vivienda a jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a cargo. El aval cubre hasta el 20% del préstamo durante la primera década, permitiendo así que los bancos financien la totalidad del valor del inmueble. En el caso de viviendas con certificación energética D o superior, la cobertura del aval alcanza el 25%.

Siete entidades participan en la línea de avales ICO para 2025: Banco Santander, BBVA, Ibercaja, Abanca, Unicaja, ING y Kutxabank. Algunas comunidades autónomas complementan la cobertura estatal con avales regionales, como ocurre en Madrid, que tiene el programa Mi Primera Vivienda, dirigido a jóvenes y familias para viviendas de hasta 390.000 euros. Cataluña, Galicia, Baleares y Murcia también han desarrollado instrumentos similares.