El alto precio del alquiler hace que comprar una casa para ponerla en renta genere a los caseros una rentabilidad mayor que la ofrecida por otros activos de inversión. Los alquileres han subido un 10,9% durante los últimos 12 meses, hasta pagarse a 14,5 euros el metro cuadrado a cierre de septiembre.
“El alquiler sigue tensionándose sin medida con un stock que permanece plano y una demanda que no deja de crecer”, señala Francisco Iñareta, portavoz de idealista. Este encarecimiento beneficia a los caseros, que han visto como la rentabilidad de la inversión en viviendas sigue al alza. Cerró el tercer trimestre del año en el 6%, según recoge el estudio La rentabilidad de la vivienda en España en 2025, elaborado por Fotocasa.
En cuanto al mes de agosto, el retornos bruto del alquiler fue algo mayor, alcanzó el 6,82%, por lo que teniendo en cuenta que el precio medio de compra de una vivienda tipo de 90 metros cuadrados en España fue de 216.720 euros, lo que equivale a 2.408 euros el metro cuadrado, y que la renta media mensual fue de 1.232 euros, el propietario ganó 14.785 euros brutos anuales de media, lo que le arrojó una rentabilidad bruta por el activo del 6,82%. Esto supone un incremento de ochenta y seis centésimas respecto al mismo periodo de 2024 y un aumento de ocho centésimas con relación al mes de julio del 2025, calcula Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.
Los dos barrios más y menos rentables de España están en Madrid
El retorno de la inversión en vivienda en las grandes ciudades va por barrios. Oscila entre el 10,9% el más rentable y el 2,6% el que menos. “La rentabilidad más elevada se sigue localizando en las zonas con precios de compra más asequibles”, reconoce María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
Argumenta que en un contexto en el que el mercado del alquiler ha alcanzado máximos de forma prácticamente unánime en todo el territorio: “El mayor margen de rentabilidad se concentra en aquellos barrios donde el precio de adquisición es más reducido. La rentabilidad se ha desplazado hacia la periferia de las grandes ciudades y hacia los mercados intermedios, debido a que el precio de compra todavía permite un margen de crecimiento”, señala la experta. Incide en que el mapa de la inversión inmobiliaria “nos muestra una clara relación inversa entre el precio de compra y la rentabilidad obtenida”.
Barrios baratos, los más rentables
En este escenario, el análisis de Fotocasa establece que el 20% de los barrios estudiados, 247 en total, tiene una rentabilidad igual o por encima de la media española del 6%, mientras que en el 23% de ellos los retornos suben respecto a 2024.
A la cabeza del ranking de barrios más rentables se coloca el madrileño de Villaverde Alto, que cerró septiembre con un retorno de la inversión del 10,9%, frente al 10,7% que alcanzó hace un año. Le siguen los de El Torrejón – El Cerezo, de Sevilla capital, con un 8,9%; Numancia, en Madrid capital, con un 8,6%; el Casco histórico de Toledo capital, con el 8,5%; El Grau de Valencia capital, con el 8,2%, y Lucero, también de Madrid capital, con el 8%.
Un dato a tener en cuenta es que en Madrid capital, todos los barrios con una rentabilidad por encima del 7% son los que tienen los pisos más baratos, por debajo de los 4.000 euros el metro cuadrado. Son Villaverde Alto, con un retorno de la inversión del 10,9%, Numancia, con un 8,6%; Lucero, con el 8,0%, la misma rentabilidad que San Diego; Vista Alegre, con un 7,5%, y Aluche, con el 7,2%.
Barrios caros, a la cola del ranking
En la parte baja de la tabla de rentabilidad y por debajo del 3% se colocan los barrios de las ciudades más grandes con los pisos más caros. El último lugar lo ocupa el barrio madrileño de Lista, cuya rentabilidad por alquilar alcanza el 2,6%, ligeramente más elevada es la que ofrecen Recoletos y Castellana, también de Madrid. A continuación se sitúan los pisos del Centro Histórico de Málaga, con un retorno del 2,8%, al igual que los de los barrios madrileños de Almagro y Goya, y los del Área Romántica de San Sebastián.
Lo mismo que en Madrid ocurre en Barcelona capital donde los barrios con una rentabilidad por encima del 6% son económicos para adquirir una vivienda, entre ellos destacan: El Raval, con un 6,1%, y Sant Andreu de Palomar y El Clot, ambos con el con 6%.
En la Ciudad Condal, los barrios menos interesantes para invertir son: Diagonal Mar i el Front Marítim del Poblenou, con retornos del 3,3%; Sant Gervasi- Galvany, con el 3,4%; Dreta de l’Eixample, con un 3,6%, y Pedralbes, con el 3,7%,
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