Sólo 2 de cada 10 jóvenes pueden acceder a los avales ICO para dar la entrada a un piso y siempre que se hipotequen en pareja

A los que cobren el salario medio de 1.615 euros al mes y que deseen comprar un piso en solitario, los bancos no les concederán la hipoteca

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Unos jóvenes pasan por delante de una inmobiliaria en Gernika-Lumo, País Vasco. REUTERS/Vincent West
Unos jóvenes pasan por delante de una inmobiliaria en Gernika-Lumo, País Vasco. REUTERS/Vincent West

Una de las medidas estrella del Gobierno de Pedro Sánchez, la línea de avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para facilitar la entrada a una primera vivienda a jóvenes menores de 35 años y a familias con hijos pequeños a su cargo, estará ‘vetada’ al 78% de los jóvenes, por lo que solo podrán acceder a los avales dos de cada diez jóvenes, un 22%, y siempre y cuando compren la vivienda en pareja.

La intención del Gobierno con la aprobación de estos avales era ofrecer a ambos colectivos, jóvenes y familias, la posibilidad de conseguir una hipoteca con una financiación del 100% del precio de compraventa del inmueble: el 80% habitual que financian las entidades bancarias y el 20% restante financiado gracias al aval. El importe de la línea de créditos es de 2.500 millones de euros y con ella se pretende facilitar la adquisición de 50.000 viviendas.

Los jóvenes que pueden optar a estos avales tienen que tener unos ingresos inferiores a los 37.800 euros brutos anuales, aunque en caso de comprar en pareja se duplicará este importe máximo hasta los 75.600 euros. No obstante, deben ser solventes y ganar un sueldo suficiente para que el banco les conceda la hipoteca.

Además, en función de la comunidad autónoma donde se ubique el piso, el precio máximo de compraventa del inmueble varía: 200.000 euros en Extremadura; 225.000 euros en Andalucía; 250.000 euros en Asturias, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Galicia, Murcia, La Rioja y Ceuta y Melilla; 275.000 euros en Aragón y Baleares; 300.000 euros en Cataluña, Comunidad Valenciana, País Vasco y Navarra; 325.000 euros en la Comunidad de Madrid.

Cuotas mensuales de la hipoteca a 30 años en función del precio y el tipo de interés.
Cuotas mensuales de la hipoteca a 30 años en función del precio y el tipo de interés.

Solo para unos pocos elegidos

La dificultad de la mayoría de jóvenes para acceder a los avales radica en que “la concesión de la hipoteca, con o sin aval, depende siempre de los criterios de riesgo de los bancos”, indica el director de Hipotecas del comparador iAhorro, Simone Colombelli, por lo que “para que una entidad financiera conceda una hipoteca, es muy importante que el cliente o los clientes no superen el ratio de endeudamiento recomendado por el Banco de España, es decir, que no vayan a pagar de cuota de hipoteca más del 30 o 35% de sus ingresos netos mensuales, incluyendo la amortización del préstamo y sus intereses”.

Otro factor a tener en cuenta es que los tipos de interés de las hipotecas que financian el 100% del precio de la vivienda son más altos que los tipos de interés medios de mercado. Por tanto, “pese a que ahora podemos ver hipotecas fijas por debajo del 3% TIN, las personas que pidan una hipoteca y el aval del ICO seguramente obtengan tipos de interés bastante más elevados, de incluso el 4% TIN o superior”, afirma Colombelli.

Cuotas hipotecarias de 843 a 1.551 euros

Todo ello hace que las cuotas de las hipotecas que pagarían los beneficiarios del aval ICO para las cuantías máximas fijadas por este organismo en cada comunidad autónoma serían de 843,21 la más baja, siempre que el banco conceda una hipoteca de 200.000 euros al 3% TIN, y la más alta de 1.551 euros para una hipoteca de 325.000 euros al 4% TIN.

Otro factor a tener en cuenta son los ingresos mínimos de la unidad familiar para que el banco les conceda el préstamo hipotecario, que deben rondar entre los 2.409 y los 4.433 euros netos al mes, en función de la cuantía y el tipo de interés de la hipoteca que se contrate. No obstante, para poder acceder al aval ICO el Gobierno ha fijado un salario máximo de 37.800 euros brutos anuales o, lo que es lo mismo, 2.360 euros netos mensuales en 12 pagas. Por tanto, según iAhorro, en caso de comprar en solitario, el futuro hipotecado no podrá optar a un préstamo de 200.000 euros o superior y deberá buscar una vivienda cuyo precio esté por debajo.

Esto cambia si la vivienda la compra una pareja, ya que al contar con el salario de los dos, las opciones son mayores porque, como máximo, la unidad familiar podrá tener unos ingresos de 4.720 euros netos mensuales, una cuantía con la que podría pagar incluso la hipoteca de 325.000 euros a un 4% TIN.

Sueldo medio que debería tener la unidad familiar según cuantía y tipo de interés.
Sueldo medio que debería tener la unidad familiar según cuantía y tipo de interés.

Mejor en pareja

Todo ello hace que el salario necesario para optar a una hipoteca de 275.000 euros avalada por el ICO, con un plazo de amortización de 30 años y un tipo de interés del 3,5%, destinando un 30% de los ingresos, sería de 4.116 euros, o lo que es lo mismo, en caso de comprar en pareja, cada una de las personas deberían tener un salario mínimo de 2.058 euros, apuntan desde iAhorro, cuando el salario medio en España se sitúa en los 2.243 euros netos al mes de media. Por lo que en líneas generales, solo un 45% de los compradores podría hacer frente al 100% de una hipoteca por un importe inicial de 275.000 euros, con un plazo de 30 años y un tipo fijo del 3,5% TIN.

“La situación mejoraría un poco en los lugares donde los precios de la vivienda son más bajos, pero se agravaría en los lugares donde fueran más elevados. Además, una de las respuestas más típicas de los bancos al conceder una hipoteca al 100% es subir los tipos de interés en caso de que la operación tuviera algún que otro riesgo, lo que llevaría a que incluso empeorara todavía más el acceso a estas ayudas”, incide Colombelli.

Los menores de 35 años, cuyos salarios alcanzan de media 1.615 euros netos mensuales, lo tienen más difícil, pero en caso de comprar en pareja el sueldo medio de la unidad familiar ascendería hasta los 3.230 euros. Eso sí, hay que tener en cuenta que este sueldo medio es un 41% menor en los tramos más jóvenes (de 18 a 25 años) y un 20,5% más bajo en los más cercanos a los 35 años. Por tanto, de todos los jóvenes que podrían acceder a un aval ICO en España, solo por renta, ya quedarían excluidos de esta ayuda un 78% del total, es decir solo un 22% de los menores de 35 años podrían tener acceso a los avales del ICO para la compra de primera vivienda sin ningún otro tipo de garantía adicional, siempre y cuando se hipotecaran junto a otra persona, explican desde iAhorro.

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Riesgo de sobreendeudamiento

En caso de comprar en solitario, los jóvenes que cobren unos ingresos medios de 1.615 euros netos al mes no podrían pagar más de 565 euros al mes de hipoteca y, en caso de que el banco fuera más flexible con el ratio de endeudamiento, como mucho, podrían abonar 646 euros de cuota. Por tanto, en este caso, no podrían optar a los avales del ICO a no ser que compren una vivienda más barata que los máximos fijados por el Gobierno en cada comunidad autónoma, de alrededor de unos 135.000 euros, o que aumentaran sus ingresos netos mensuales.

Por el contrario, en caso de comprar en pareja, sumando los ingresos de ambos miembros, sí podrían optar a una hipoteca de hasta 250.000 euros con un tipo de interés de hasta el 4% TIN, siempre y cuando destinen el 35% de sus ingresos netos mensuales a pagar la cuota. Y, si el banco les permitiera aumentar su ratio de endeudamiento hasta el 40% podrían hacer frente incluso a una hipoteca de 275.000 euros a 30 años con un 3,5% TIN.

No obstante, Simone Colombelli, advierte que “sobreendeudarse conlleva muchos riesgos porque, en caso de que uno de los miembros de la pareja se quede sin trabajo, ya no podrían pagar la hipoteca y el banco podría incluso quitarles la casa si así lo considera”.

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