Al 60% de los jóvenes que pueden solicitar los avales ICO los bancos les negarán la hipoteca

Las facilidades que el Gobierno quiere dar a jóvenes y familias con menores a su cargo para acceder a la compra de una vivienda a través de los avales del ICO, que cubren el 20% de su entrada y permiten el 100% de su financiación, pueden verse truncadas ante las elevadas exigencias de los bancos para conceder hipotecas. Más del 60% de los jóvenes que puedan solicitar los avales no pasaría el estudio financiero de los bancos necesario para recibir préstamos hipotecarios, asegura el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España (COAPI).

“Los avales ICO son una medida interesante, pero en más del 60% de los casos no permitirá la compra real de una vivienda, ya que muchos de los que reúnen las condiciones necesarias para obtener la ayuda pública no cumplirían con los requisitos de las entidades bancarias ni pasaría un futuro estudio de solvencia financiera para la concesión del préstamo hipotecario. Es decir, acaba siendo una medida insuficiente para que los más jóvenes puedan acceder al mercado de compra”, alertan desde COAPI.

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El Gobierno calcula que estos avales podrían beneficiar a cerca de 50.000 personas, un número que se podría ver muy reducido ante la negativa de la banca a concederles una hipoteca. Para acceder a estos avales los solicitantes tienen que cumplir una serie de requisitos. Además de tener menos de 35 años o ser familias con menores a su cargo, tienen que ser solventes, pero no pueden superar un nivel de ingresos individuales de hasta 37.800 euros brutos al año -4,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM)-. En el caso de que la vivienda sea adquirida por dos personas, el límite de ingresos se elevará al doble, hasta los 75.600 euros.

Esta medida cuenta con factores de mejora en función del número de hijos y de si la familia es monoparental. Así, el límite se incrementará en 0,3 veces el IPREM -2.520 euros brutos anuales- por cada menor a cargo y, además, en el caso de familia monoparental el límite se podrá incrementar en un 70% adicional.

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Además tiene que ser su primera vivienda, salvo que se trate de una herencia y la comparta a partes iguales con otros herederos, o que no puedan disponer de ella o acceder a ella por causas ajenas a su voluntad, como un divorcio o una discapacidad. Otros requisitos son que deben convertirla en su residencia habitual y permanente y no tienen que disponer de un patrimonio superior a los 100.000 euros.

Una vez cumplidos todos estos requerimientos, tienen que traspasar la barrera más difícil, a juicio de los analistas, demostrar a los bancos que cumplen todas sus exigencias para que les concedan una hipoteca. Unos requerimientos que solo cumplirán un 40%, a juicio de los agentes de la propiedad, por lo que la efectividad de la medida impulsada por el Gobierno quedará muy mermada.

Topar los alquileres “subirá el precio y bajará la oferta”

Otra de las medidas impulsadas por el Gobierno y criticada por los agentes de la propiedad es la limitación de los precios de los alquileres a nivel nacional, ya que “provocaría un ‘efecto dominó’ como lo que ya ha ocurrido en Catalunya: una reducción de la oferta disponible y un aumento del precio medio de las rentas, es decir, un resultado diametralmente opuesto al que persigue la medida”, señalan.

También consideran que ocasionará “un deterioro en el parque inmobiliario privado, pues los propietarios dejarán de invertir en el correcto mantenimiento de sus viviendas para seguir obteniendo una mínima rentabilidad por su alquiler”.

Fondos Next Generation, la solución

Una manea de atajar el problema de acceso a la vivienda que sufre España es, en opinión de COAPI, aprovechar los fondos europeos Next Generation, que “siguen estando por debajo de lo que el sector necesita”.

Argumentan que con el objetivo de aumentar y modernizar el parque residencial hay que “aprovechar esos recursos para implementar ayudas, pero también políticas fiscales que fomenten la inversión inmobiliaria e inviten al capital privado a promover y mejorar un sector que, hasta el momento, lo único que ha recibido son cambios en su regulación y una fiscalización excesiva”.