El “exceso” de impuestos encarece la vivienda: 10 de cada 100 euros destinados a comprar una casa son tributos

“La multitud de impuestos y tasas encarecen el coste final de las viviendas de obra nueva a sus compradores”. Esta es una de las principales conclusiones de la Guía sobre la tributación de la propiedad y el alquiler de vivienda, elaborada por el Consejo General de Economistas y el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF), en la que se analizan los tributos que tienen que abonar los compradores de vivienda, alquilados y promotores.

El estudio pone de manifiesto el “elevado” coste fiscal que supone poseer una vivienda en España. Así, la carga tributaria para los compradores ya es del 10%, lo que significa que diez de cada cien euros destinados a adquirir una vivienda de obra nueva son impuestos. En el caso de los propietarios de una segunda residencia estándar, la tributación supone más de 1.300 euros anuales.

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Entre los impuestos que tienen que pagar a las distintas administraciones públicas los que estrenan vivienda, los economistas destacan la doble imposición que se produce, en ocasiones. Esto ocurre en el caso de las segundas viviendas, en que se devengan tributos tanto por el Impuesto sobre la Renta –que grava al propietario de la segunda residencia por una renta presunta–, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el Impuesto sobre el Patrimonio o, en su caso, el de Solidaridad de las Grandes Fortunas.

Alquiler: incentivos cuestionados

En cuanto a los incentivos fiscales para las viviendas en alquiler, el presidente del REAF-CGE, Agustín Fernández, indicó que “los nuevos porcentajes incrementados de la reducción para los propietarios, regulados por la Ley, de 24 de mayo, por el derecho a vivienda, que se aplicarán a partir de 2024, pueden quedar en saco roto, ya que es necesario que las viviendas estén situadas en una zona tensionada y esto va a depender de la voluntad de las comunidades autónomas que son las competentes para declarar las zonas de mercado residencial tensionado”.

Por lo que respecta a los inquilinos, no tienen deducciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), salvo algún supuesto de contratos anteriores a 2015.

Promotores penalizados

En cuanto a los promotores de vivienda en alquiler, el presidente del Consejo General de Economistas de España, Valentín Pich, indicó que el hecho de que los promotores de inmuebles no se puedan deducir el IVA “puede suponer un obstáculo para acometer proyectos destinados al alquiler, ya que su elevado coste fiscal acaba encareciendo el producto final”.

Y es que los promotores sufren una carga tributaria “significativa” en opinión de los economistas, ya que esta representa aproximadamente el 8,83% de los costes totales. En estos casos, todas las administraciones públicas son protagonistas al recaudar, en las distintas fases, diferentes tributos.

En concreto, casi la mitad de los ingresos fiscales totales los recaudan entre las comunidades autónomas y las entidades locales, un 50,45%, y el resto, un 49,55%, corresponde al Estado.

“Esto acentúa la necesidad de estar al tanto de todas las leyes locales, autonómicas y estatales que se activan en un proceso de promoción inmobiliaria y, por supuesto, el coste burocrático de ejecutar todos los trámites administrativos y licencias que conlleva realizar un proceso de promoción de viviendas”, señalan los economistas.

Además, la gran variedad de impuestos y tasas a nivel nacional, autonómico y local puede “desincentivar la construcción de nuevas viviendas”, recoge la guía.

Valentín Pich destaca la carga fiscal que asumen los prestamistas y los propietarios a través del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, ya que implica el pago de este impuesto hasta en siete ocasiones en una misma promoción inmobiliaria, por lo que se debería “realizar una visión en conjunto de esta modalidad impositiva”. En su opinión, “no es razonable que el tipo impositivo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados se haya incrementado un 200% en la mayoría de las comunidades autónomas”.

¿La solución?

Para tratar de paliar los problemas del mercado de la vivienda, los economistas han propuesto una serie de medidas entre las que destaca limitar la tributación por Actos Jurídicos Documentados, bajando el tipo y evitando su devengo reiterado en el proceso de edificación. Asimismo, consideran que habría que evitar el incremento del tipo de esta modalidad del Impuesto sobre Transmisiones cuando se renuncia a la exención del IVA.

Otra de las propuestas va encaminada a la rehabilitación de inmuebles: “sería deseable revisar los requisitos exigidos para que una obra se califique como rehabilitación”, ya que con la normativa y doctrina administrativa actual es “complicado” conseguir que estas ejecuciones de obra tributen a tipo reducido como lo hacen las de obra nueva.

Por otra parte, para incentivar la adquisición de vivienda con destino al arrendamiento recomiendan aplicar el tipo superreducido del 4% como ya está previsto para las compras por entidades acogidas al régimen especial de arrendamiento.

Por último, aconsejan incentivar fiscalmente la promoción y compra de viviendas eficientemente energéticas. Con ello “se contribuiría, aún más, a la sostenibilidad y la protección del medio ambiente”, señalan los economistas.