Comprar una vivienda ‘con bicho’ en una subasta puede retrasar un año y medio la posesión del inmueble

Comprar una vivienda a través de una subasta puede suponer un ahorro entre un 25% y un 45% respecto al precio de mercado, por lo que cada vez son más los que acuden a las pujas para adquirir una.

Pero no todos son ventajas. El principal problema de comprar una vivienda en subasta es que el comprador no sabe si el inmueble está ocupado o no hasta que no entra en él. Esto es debido a que la autoridad judicial o el organismo que lanza la subasta no está obligado a indicar si el inmueble está ocupado ilegalmente o tiene un inquilino con un contrato de alquiler en vigor.

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También puede darse el caso de que “el inmueble provenga de un embargo hipotecario y el deudor todavía permanezca en la vivienda”, advierte Sandra Aurrecoechea, abogada y socia de Marín & Mateo Abogados.

En estos casos el nuevo propietario puede tardar hasta un año y medio en recuperar la vivienda, por lo que “comprar un inmueble en subasta pierde atractivo cuando la intención es entrar a vivir en esa casa de forma inmediata porque el desconocimiento de la situación posesoria implica riesgos y sobrecostes muy importantes”, advierte Aurrecoechea.

Desokupar a un okupa

Para evitar demoras los compradores que tengan este problema deben actuar de forma diferente dependiendo del caso del que se trate. Cuando la casa se ha adquirido a través de una subasta judicial y está ocupada ilegalmente, el comprador tiene un año de plazo para instar el incidente de lanzamiento previsto en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y evitar el proceso ordinario.

Sin embargo, cuando el inmueble se ha obtenido a través de una subasta administrativa, “rige el desahucio por precario, puesto que estos organismos no tienen potestad para ordenar el lanzamiento de los okupas”.

Según datos del Consejo General del Poder Judicial, se tarda alrededor de un año y medio en recuperar una vivienda ocupada ilegalmente en España. Este plazo se puede demorar, ya que “la normativa protege a los okupas en situación de umbral de exclusión, estando suspendidos los lanzamientos hasta mayo de 2024″, recuerda Sandra Aurrecoechea.

Inquilinos con contrato

Un caso distinto es si en la casa adquirida reside un inquilino con contrato en vigor. En esta situación, todo depende de la fecha del contrato. “Los contratos anteriores al 6 de marzo de 2019 que constaran en el Registro de la Propiedad deberán respetarse según la duración pactada, pero en caso de no estar inscritos antes del embargo hipotecario, el contrato quedará extinguido”, explica la abogada.

Si el contrato se firmó después del 6 de marzo de 2019, el adjudicatario debe respetar obligatoriamente el arrendamiento por cinco años desde la fecha del contrato de alquiler si es un particular y por siete años si es una empresa.

Cuando mantener el ‘bicho’ interesa

Hay circunstancias en que al comprador le interesa que el inquilino continúe en la vivienda si paga religiosamente el alquiler, sobre todo en los casos en que se pujó por la casa para mantenerla en renta. No obstante, si el arrendatario incurre en impagos se iniciaría un proceso de desahucio que duraría como mínimo seis meses, pero, a juicio de Sandra Aurrecoechea, “lo habitual es que supere el año”.

También Arantxa Goenaga, socia y abogada de Círculo Legal Barcelona, reconoce que “si el nuevo propietario busca sacar rentabilidad del activo y ya hay un inquilino que está pagando una mensualidad de mercado y, además, de forma puntual y sin causar problemas en la comunidad de vecinos, tiene mucho trabajo ahorrado”.

Los datos más recientes del Consejo General del Poder Judicial correspondientes al segundo trimestre de 2023 recogen que el 72,9% de los lanzamientos guardaron relación con procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

¿Dónde informarse sobre subastas?

Los que, a pesar de estos inconvenientes, estén interesados en comprar una vivienda a través de una subasta pueden informarse en el portal de subastas del Boletín Oficial del Estado (BOE).

La web también da información sobre subastas extrajudiciales como las realizadas por la Agencia Tributaria y la Seguridad Social o las llevadas a cabo por los notarios.