Guía del alquiler con opción a compra: qué es y cómo funciona

Los alquileres con opción a compra son un tipo de contrato de arrendamiento bastante atractivo para los consumidores que quieren acceder a su primera vivienda pero, por el momento, no disponen de la capacidad adquisitiva necesaria. Esta alternativa permite acumular pagos y evitar que las mensualidades caigan en saco roto, puesto que se pueden aprovechar a la hora de hacerse con el inmueble. El alquiler con opción a compra no sólo tiene ventajas para los inquilinos, sino que también los propietarios se pueden beneficiar.

No obstante, las familias interesadas deben buscar pisos y casas que tengan disponible esta opción. Los portales inmobiliarios suelen disponer de filtros para facilitar la búsqueda de este tipo de viviendas. Lo más habitual es negociar las condiciones con el casero, unos requisitos que quedarán reflejados en dos contratos: el de alquiler y el de compraventa. Estas son todas las claves del alquiler con opción a compra.

¿Cómo funciona este tipo de alquiler?

El funcionamiento del alquiler con opción a compra es relativamente sencillo. Los inquilinos habitan la vivienda y pagan una mensualidad, como en cualquier otro contrato de arrendamiento. Sin embargo, pasado el período de tiempo previamente acordado, los arrendatarios tienen la posibilidad de comprar el inmueble. Esta operación no es obligatoria, puesto que también pueden declinar la oferta y continuar buscando un hogar.

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El propietario y el inquilino pactan en su momento el derecho a comprar el inmueble, lo que implica que el dueño se compromete a vender la vivienda por un precio acordado también de antemano. Los contratos de alquiler suelen durar entre dos y tres años, aunque se pueden prorrogar. Una vez concluido el plazo, el arrendatario tiene preferencia para adquirir la propiedad, con una importante ventaja: el dinero del alquiler se descontará del precio final de la casa.

¿Cómo es el contrato del alquiler con opción a compra?

Las particularidades del alquiler con opción a compra hacen que el contrato gane complejidad. Esta modalidad de arrendamiento requiere de un contrato doble o mixto, es decir, incluye un contrato de alquiler y otro de compraventa. De este modo, los inquilinos pueden vivir en el inmueble por un período de tiempo concreto y, una vez agotado el plazo, tienen la opción de comprarlo y descontar las cuotas correspondientes al alquiler. El contrato de arrendamiento se formaliza según lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mientras que el de compraventa está contenido en el Código Civil.

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Ventajas para los inquilinos del alquiler con opción a compra

Los contratos de alquiler con opción a compra son una buena opción para las familias con pocos ahorros, puesto que ganan tiempo para pagar la entrada de la casa. Además, los consumidores pueden valorar los pros y contras del inmueble durante los años de arrendamiento y estudiar la localización o los servicios con los que cuenta el barrio. En un mercado con los precios al alza, esta opción se destapa como la más conveniente, porque el precio se pacta con antelación y el propietario no lo puede aumentar.

Estos arrendamientos facilitan la concesión de una hipoteca, porque las entidades bancarias suelen valorar de forma positiva que los solicitantes hayan pagado con anterioridad un porcentaje de la vivienda. El principal inconveniente, sin embargo, irrumpe cuando los precios evolucionan a la baja, ya que los inquilinos no podrán disfrutar de las posibles rebajas. Los propietarios que quieran darle salida a un inmueble de forma rápida y sencilla también salen ganando con esta operación.

¿Es deducible el IVA en este tipo de alquiler?

La legislación actual establece que en el alquiler con opción a compra se aplicará un tipo impositivo en el momento de la transacción. Si el arrendatario opta por comprar el piso una vez finalizado su período como inquilino, tiene que saber que las obligaciones fiscales dependen de la situación del inmueble. Si la vivienda ha sido vendida en algún momento, la operación está exenta de IVA. Sin embargo, cuando es la primera vez que el inmueble entra en el mercado, la tasa no es deducible.

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Alquiler con opción a compra en Madrid

La Comunidad de Madrid tiene en marcha un programa para facilitar el acceso de los inquilinos a este tipo de contratos. Los interesados en formar parte de la lista para adquirir una vivienda protegida en alquiler con opción a compra deben inscribirse en la Lista Única de Solicitantes. La región ofrece dos bolsas, una para jóvenes y otra para personas de más de 35 años. Los consumidores sólo tienen que registrarse y rellenar un formulario de solicitud, disponible en la página web de la propia administración.

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