Préstamos hipotecarios: qué provincias lideran en volumen y cuáles reciben más crédito por habitante

La reactivación del crédito hipotecario en la Argentina no llegó de manera uniforme a todo el país. Los datos a diciembre de 2025, elaborados en base al Banco Central de la República Argentina (BCRA) e Indec, muestran una distribución marcadamente desigual entre provincias, tanto en el volumen total de nuevos deudores como en la cantidad de préstamos por habitante adulto.

Buenos Aires es la provincia con más nuevos deudores hipotecarios del país: 14.542 durante 2025. Le sigue la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) con 11.988, Córdoba con 3.688 y Santa Fe con 3.302. Mendoza, con 2.112 nuevos deudores, completa el grupo de las cinco jurisdicciones con mayor volumen absoluto. Esas cinco concentran la mayor parte del total de nuevos créditos otorgados en el año, lo que refleja la fuerte incidencia de los grandes centros urbanos en el acceso al financiamiento hipotecario.

Sin embargo, el dato de nuevos deudores en términos absolutos no cuenta toda la historia. Cuando se analiza la cantidad de nuevos deudores cada 10.000 habitantes adultos —un indicador que permite comparar el alcance real del crédito en relación con la población de cada distrito—, el mapa cambia de manera significativa.

Los datos, que fueron compartidos por el economista Federico González Rouco en su cuenta de X, vuelven a mostrar a CABA en la cima del ranking, pero con una diferencia abismal respecto del resto: en 2025 registró 46,3 nuevos deudores cada 10.000 habitantes adultos, más del doble que cualquier otra jurisdicción. Le siguieron Chubut, con 19,4, Neuquén, con 16,5 y Tierra del Fuego, con 15,7. Mendoza, por su parte, registró 13 nuevos deudores cada 10.000 habitantes adultos y Río Negro, 11,4.

En el extremo opuesto, Formosa fue la provincia con menor penetración del crédito hipotecario en relación con su población: apenas 0,8 nuevos deudores cada 10.000 adultos. Santiago del Estero registró 0,9, Misiones 1,3 y Chaco 1,8. Corrientes llegó a 3,1 y Jujuy a 2,1. Estos números revelan que, en varias provincias del norte del país, el acceso al crédito hipotecario fue prácticamente marginal el año pasado.

Cuánto prestaron los bancos

El saldo promedio de los préstamos otorgados en 2025 también presentó diferencias entre jurisdicciones. Santiago del Estero registró el saldo promedio más alto del país: 189,2 millones de pesos. Tierra del Fuego aparece segunda con $142,4 millones, seguida por Neuquén con $134,1 millones y CABA, con $131,1 millones. En el otro extremo, La Rioja tuvo el saldo promedio más bajo, con 83,1 millones de pesos, seguida por Santa Fe con $88,7 millones y La Pampa con 91,2 millones.

La cantidad de entidades financieras que otorgaron créditos en cada provincia es otro indicador que da cuenta de la profundidad del mercado en cada territorio. CABA y Buenos Aires fueron las jurisdicciones con mayor oferta: 24 y 23 entidades respectivamente. Córdoba recibió préstamos de 22 bancos y Santa Fe de 21. En la parte más baja del ranking, Catamarca registró apenas cuatro entidades que otorgaron préstamos hipotecarios durante 2025, seguida por Tierra del Fuego, Misiones, Santiago del Estero, La Rioja y Formosa, con 9 cada una.

El cuadro general indica que la concentración del crédito hipotecario no es solo geográfica, sino también estructural: las provincias con mayor oferta de entidades financieras tienden a mostrar mayor cantidad de nuevos deudores en términos absolutos, mientras que el indicador por habitante adulto pone en evidencia que algunas provincias patagónicas —pese a no liderar en volumen— tienen una penetración relativamente alta del financiamiento.

Las exigencias de acceso al crédito

Este escenario se da en un contexto donde los requisitos de acceso al crédito hipotecario siguen siendo exigentes. Según un análisis publicado por Infobae sobre simulaciones realizadas en el Banco Nación para la compra de una vivienda de 100.000 dólares, el banco financia hasta el 75% del valor del inmueble, lo que implica que el comprador debe contar previamente con el 25% restante como ahorro propio, equivalente a 25.000 dólares.

A partir de ahí, el ingreso necesario para calificar depende de variables como el plazo del crédito y si el solicitante percibe o no su sueldo en esa entidad. Para quienes cobran sus haberes en el Banco Nación, la tasa nominal anual es del 6%. Con un plazo de 20 años, la cuota mensual inicial se ubica en $914.418, lo que exige ingresos netos del grupo familiar de $3.657.670. Si el plazo se extiende a 30 años, la cuota baja a $808.619 y los ingresos requeridos se reducen a $3.234.476.

Para quienes no acreditan sueldo en esa entidad, la tasa sube al 12% y las condiciones se endurecen. A 20 años, la cuota asciende a $1.168.528 y el grupo familiar debe demostrar ingresos por $4.674.111. A 30 años, la cuota baja a $1.091.615, pero los ingresos requeridos siguen siendo de $4.366.460.

Un dato que permite dimensionar el alcance real de ese umbral: según datos del Ministerio de Capital Humano, en enero de 2026 los trabajadores asalariados del sector privado formal cobraron en promedio $1.753.134 netos, un valor que apenas alcanza para cubrir la exigencia mínima del Banco Nación para quienes cobran el sueldo en esa entidad. Esto significa que, en la práctica, acceder a un crédito hipotecario requiere en la mayoría de los casos sumar un segundo ingreso familiar. Está claro, además, que el acceso a un préstamo es mucho más difícil para las provincias que de por sí tienen sueldos promedio inferiores a la media nacional.

La combinación de estos factores —concentración del crédito en grandes centros urbanos, baja penetración en provincias del norte, y requisitos de ingresos que superan ampliamente el promedio salarial— configura un mercado hipotecario que, pese a su reactivación, todavía tiene un alcance acotado dentro del conjunto de la población.