“Mancha urbana”: cuáles fueron las ciudades argentinas que más se expandieron en superficie, población y viviendas en los últimos seis años

En los últimos seis años, las principales ciudades argentinas ampliaron de manera sostenida sus límites urbanos. Según un informe de la Fundación Tejido Urbano, la superficie urbanizada de los 34 aglomerados más importantes del país creció 5,3% entre 2018 y 2024. En total, se sumaron 307 kilómetros cuadrados (km2) al tejido consolidado, lo que equivale a una superficie similar a la de Rosario.

El estudio, elaborado a partir de imágenes satelitales, reveló que ese crecimiento no se dio de manera uniforme. Algunas ciudades, como Neuquén, Santiago del Estero y Salta, lideraron el proceso de expansión, mientras que en otras, como Santa Fe y Mar del Plata, el crecimiento fue mucho más moderado. En todos los casos, el informe midió la expansión horizontal, es decir, el aumento de superficie ocupada por nuevas construcciones de viviendas, sin considerar el crecimiento en altura.

Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación, señaló que la expansión urbana responde a múltiples factores que varían según cada ciudad. En Neuquén, por ejemplo, “el impulso de Vaca Muerta y la falta de planificación urbana explican buena parte de la expansión hacia las periferias. En Santiago del Estero, el crecimiento estuvo asociado a un plan de viviendas impulsado por el gobierno provincial, que solo en 2024 inauguró más de 1.700 unidades”.

La expansión horizontal avanza sobre tierras rurales, transformándolas en suelo urbano, con impacto económico, ambiental y fiscal.

En los últimos años, San Juan, Río Gallegos y Corrientes encabezaron el ranking de mayor crecimiento relativo, con expansiones superiores al 3 por ciento. Mendoza, Neuquén, Tucumán y Viedma completaron el grupo de mayor expansión, con crecimientos entre 1,5% y 3 por ciento.

El relevamiento realizado permitió identificar que estos 34 aglomerados ocupaban una superficie urbanizada de 6.107 km2 (610.668 hectáreas). En la comparación del último año (2023-2024) se advierte una continuidad de este ritmo de expansión. En un año se adicionaron 57 km2 de superficie urbana (0,96%).

La Región Metropolitana de Buenos Aires (RMBA), en el último año sumó 17 km2 a su superficie urbanizada, lo que representa un 0,6% de incremento anual. A partir de ello, este aglomerado tiene un total de 2938 km2, con una densidad global de 57,2 habitantes por hectárea.

Mendoza y Córdoba ocupan un segundo lugar, seguidos por los aglomerados de San Juan, Tucumán, Rosario y Neuquén, y más atrás Corrientes y Salta.

Los aglomerados que mostraron la más baja expansión urbana en este año en términos absolutos fueron Posadas, Gral. Pico, Rio Cuarto, Santa Fe y San Luis, que en conjunto adicionaron 0,6 km2.

El crecimiento de la superficie de cada aglomerado en términos relativos en el último año resultó ser elevado en San Juan, Rio Gallegos y Corrientes, que tuvieron incrementos superiores al 3%, y en segundo lugar en los aglomerados de Mendoza, Neuquén, Tucumán y Viedma. Otros aglomerados que tuvieron expansiones superiores a la media global fueron Córdoba, Rio Grande, Jujuy, Salta, Puerto Madryn, Rosario, Concordia y Santiago del Estero, todos con más de 1% anual.

En el otro extremo, ciudades como Posadas, General Pico y Santa Fe mostraron los niveles más bajos de crecimiento absoluto. La RMBA, que sumó 17 km2 en el último año, registró un incremento de 0,6%, aunque en términos absolutos representa un crecimiento significativo por la escala de este aglomerado.

Los aglomerados más grandes como Córdoba, Rosario y Mendoza sumaron en su conjunto otros 54 km2 de superficie urbana entre 2018 y 2024. El aglomerado de Córdoba tuvo 20,7 km2 de incremento, Rosario sumó 15 km2 y Mendoza 18,4 km2. Tal como se venía observando en 2023, en términos proporcionales, estos tres aglomerados crecieron a tasas mayores que la RMBA.

Menor progreso

Álvarez de Celis explicó que las ciudades que crecieron poco en superficie no necesariamente registraron un estancamiento, sino que, en muchos casos, se trata de áreas urbanas con un alto nivel de consolidación previa. Mar del Plata, por ejemplo, cuenta con una extensa mancha urbana que incluye barrios de baja densidad, en especial hacia el sur.

Santa Fe, por su parte, enfrenta limitaciones geográficas por la presencia de zonas inundables y áreas de islas, lo que restringe las posibilidades de expansión.

El informe también analiza la relación entre expansión y densidad poblacional. De los 34 aglomerados relevados, 24 aumentaron su densidad, mientras que 10 la redujeron. Resistencia, Viedma, Santiago del Estero, Formosa, Salta y La Rioja figuran entre las ciudades que perdieron densidad, lo que implica que su superficie creció más rápido que su población.

La ocupación ineficiente del suelo eleva costos de infraestructura y dificulta los servicios públicos, generando ciudades más costosas y dependientes del automóvil, señalo Álvarez de Celis. Las consecuencias ambientales de este modelo de crecimiento también son relevantes. La expansión sobre áreas rurales reduce la capacidad de amortiguación frente a inundaciones (como la dramática situación que vive en esas horas Bahía Blanca) en zonas llanas y aumenta el riesgo de erosión y deslaves en áreas con pendiente. Además, el avance urbano fragmenta ecosistemas y afecta la biodiversidad.

Sin planificación ordenada

Según el informe de Tejido Urbano, buena parte de esa expansión ocurrió sin una planificación ordenada. En la mayoría de las ciudades analizadas conviven barrios privados, loteos tradicionales, urbanizaciones populares y planes de vivienda pública, con distintos niveles de formalidad y conexión a redes de infraestructura.

Álvarez de Celis advirtió también que las políticas públicas locales, provinciales y nacionales no siempre están coordinadas. “Los municipios definen habilitaciones de suelo y otorgan permisos de obra, mientras que las provincias establecen regulaciones ambientales y definen áreas de protección o reservas naturales”, sostuvo.

A nivel nacional, el impacto es más indirecto, aunque los planes de vivienda financiados por el Estado Nacional tuvieron un peso considerable en la expansión de algunas ciudades (recientemente el Gobierno disolvió la Secretaría de Vivienda de la Nación y el futuro en esta materia es incierto; también de dio de baja al Procrear).

En términos sociales, el modelo de crecimiento expansivo tiende a profundizar la fragmentación socioeconómica de las ciudades. “Las nuevas urbanizaciones, ya sean privadas o sociales, suelen concentrar población de un mismo nivel socioeconómico, lo que reduce la mixtura social y acentúa la segregación territorial”, amplió Álvarez de Celis.

Qué hacer

El informe también subrayó que la expansión urbana no siempre contribuye a reducir el déficit habitacional. En muchos casos, el suelo y las viviendas nuevas quedan fuera del alcance de los sectores más vulnerables, o no se asignan directamente a quienes padecen mayores carencias habitacionales.

Además, buena parte del déficit habitacional en Argentina es cualitativo, es decir, relacionado con la precariedad de viviendas existentes y la falta de servicios básicos, más que con la inexistencia de unidades.

Frente a este panorama, Álvarez de Celis señaló que la solución no pasa solo por ampliar la oferta de suelo o construir más viviendas, sino por diversificar las estrategias de acceso y mejorar las condiciones urbanas de las áreas ya consolidadas. En ese sentido, considera clave impulsar procesos de renovación urbana y densificación en zonas infrautilizadas, junto con políticas que faciliten el acceso a infraestructura, transporte y servicios de calidad.

En un contexto de ajuste fiscal y reducción de programas nacionales de vivienda, el futuro de la expansión urbana queda en manos de las decisiones locales y provinciales. “Sin una estrategia coordinada, el riesgo es repetir un patrón de crecimiento extensivo, ineficiente y segregado, que amplía el costo de las ciudades y profundiza las desigualdades territoriales”, concluyó el director de la Fundación Tejido Urbano.